نمونه درخواست فروش مال مشاع

هنگامی که چندین نفر به صورت مشترک (مشاع) صاحب یک ملک هستند و به دلایل مختلفی مانند عدم توافق بر سر نحوه استفاده، اختلافات سهم الشرکه یا نیاز به سرمایه، نمی توانند همکاری خود را ادامه دهند و امکان تقسیم فیزیکی ملک نیز وجود ندارد، درخواست فروش مال مشاع راهکاری قانونی و قاطع برای حل این مشکل است. این فرآیند به مالکین امکان می دهد تا با فروش ملک از طریق مراجع قضایی، سهم خود را از آن دریافت کنند.

مال مشاع چیست و چرا به فروش نیاز پیدا می کند؟

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است و هر یک از شرکا به نسبت سهم خود، در جزء جزء ملک مالکیت دارند، نه در بخش مشخصی از آن. این نوع مالکیت می تواند ناشی از ارث، خرید مشترک، هبه یا هر قرارداد دیگری باشد. مثال های رایج آن شامل آپارتمان ها، زمین ها، مغازه ها یا حتی خانه هایی است که وراث آنها را به ارث برده اند.

تعریف مال مشاع و انواع آن

در مالکیت مشاع، هیچ یک از مالکین سهم مشخص و جداگانه ای از ملک را در تصرف ندارد و مالکیت هر شریک، در تمامی اجزای ملک گسترده است. به عبارت دیگر، هر سانتیمتر از ملک به نسبت سهم تمامی شرکا متعلق به آنهاست. این وضعیت به طور طبیعی می تواند منجر به چالش هایی در مدیریت، بهره برداری یا حتی فروش ملک شود. مثلاً، اگر سه نفر مالک مشاع یک خانه باشند، هیچ کدام نمی تواند بدون رضایت بقیه، حتی بخشی از خانه را تصرف یا تغییر دهد.

دلایل اصلی درخواست فروش مال مشاع

دلایل متعددی باعث می شود مالکین مشاع چاره ای جز درخواست فروش ملک از طریق مراجع قضایی نداشته باشند:

• عدم توافق در نحوه بهره برداری: شرکا بر سر چگونگی استفاده از ملک، اجاره دادن آن، تعمیرات یا تقسیم منافع به توافق نمی رسند.
• عدم امکان تقسیم فیزیکی (افراز): ملک از نظر مساحت، ارزش یا کاربری به گونه ای است که نمی توان آن را به بخش های مجزا و قابل استفاده برای هر شریک تقسیم کرد. برای مثال، یک آپارتمان کوچک را نمی توان افراز کرد.
• اختلافات شدید بین شرکا: گاهی اختلافات شخصی یا مالی بین شرکا به قدری عمیق می شود که ادامه مالکیت مشترک غیرممکن است.
• نیاز یکی از شرکا به سرمایه: یکی از مالکین برای تأمین نیازهای مالی خود، قصد فروش سهمش را دارد اما سایر شرکا تمایلی به خرید آن ندارند یا امکان خرید را ندارند.
• تعدد شرکا: در مواردی که تعداد مالکین مشاع بسیار زیاد است (مثلاً در یک ارثیه بزرگ)، مدیریت و تصمیم گیری برای ملک بسیار دشوار می شود.

پیش نیازهای حقوقی: از درخواست افراز تا گواهی عدم افراز

قبل از اینکه بتوانید درخواست فروش مال مشاع را به دادگاه ارائه دهید، لازم است که یک مرحله مهم و حیاتی را طی کنید: تلاش برای افراز ملک. افراز به معنی تقسیم فیزیکی ملک مشاع به بخش های جداگانه است تا هر شریک، مالک سهم خود به صورت مستقل شود. این مرحله، سنگ بنای درخواست دستور فروش است.

فرآیند افراز ملک مشاع: گام اول در مسیر قانونی

افراز به معنای جدا کردن سهم هر شریک از ملک مشاع است به طوری که هر یک مالک قسمت مشخص و معینی از ملک شود. هدف از افراز، تبدیل مالکیت مشاع به مالکیت مفروز است تا هر شریک بتواند به صورت مستقل در سهم خود تصرف کند. مرجع صالح برای درخواست افراز، بسته به اینکه سند ملک عادی یا رسمی باشد و ملک در چه وضعیتی باشد، متفاوت است:

1. اداره ثبت اسناد و املاک: اگر سند مالکیت ملک رسمی و شش دانگ باشد، درخواست افراز ابتدا باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارائه شود. اداره ثبت پس از بررسی، در صورت امکان، ملک را افراز کرده و برای هر سهم سند مجزا صادر می کند.
2. دادگاه عمومی حقوقی: در صورتی که یکی از شرکا محجور یا غایب مفقودالاثر باشد (صرف نظر از نوع سند) یا اگر سند ملک عادی باشد، مرجع صالح برای افراز، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

نحوه اقدام در اداره ثبت شامل ارائه درخواست کتبی، معرفی ملک، ارائه سند مالکیت و شناسنامه مالکین است. کارشناسان ثبت، ملک را بررسی کرده و در صورت امکان افراز، نقشه ای تهیه و سهم هر شریک را مشخص می کنند.

اهمیت و ضرورت گواهی عدم افراز

یکی از مهم ترین پیش شرط ها برای درخواست دستور فروش مال مشاع از دادگاه، ارائه گواهی عدم افراز است. این گواهی توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود و به این معنی است که ملک مورد نظر به دلیل شرایط فنی (مانند مساحت کم، شکل نامناسب، عدم رعایت حداقل های تفکیکی شهرداری) یا قانونی (مانند وجود حق ارتفاق) قابل افراز و تقسیم نیست. ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 به صراحت بیان می دارد: در صورتی که ملک مشاع، غیرقابل افراز باشد، دادگاه به درخواست هر یک از شرکاء، دستور فروش آن را صادر می نماید. بنابراین، تا زمانی که گواهی عدم افراز از اداره ثبت صادر نشود، دادگاه صلاحیت رسیدگی به درخواست دستور فروش را نخواهد داشت، مگر در موارد استثنایی که مرجع افراز از ابتدا دادگاه باشد.

دستور فروش ملک مشاع: مفهوم، مراجع صالح و مدارک مورد نیاز

پس از طی کردن مرحله افراز و دریافت گواهی عدم افراز، نوبت به درخواست از دادگاه برای صدور دستور فروش ملک مشاع می رسد. این فرآیند دارای جزئیات حقوقی خاصی است که آشنایی با آن ها برای موفقیت در پرونده ضروری است.

ماهیت حقوقی دستور فروش: تفاوت با حکم فروش

دستور فروش ملک مشاع، یک دستور قضایی است و با حکم فروش تفاوت ماهوی دارد. این تمایز در رویه قضایی و آثار حقوقی آن اهمیت زیادی دارد:

• دستور فروش (Order of Sale):
  • ماهیت: یک اقدام غیرترافعی و اداری است. به این معنی که دادگاه در مقام فصل خصومت و حل اختلاف نیست، بلکه فقط دستوری برای فروش ملک صادر می کند چون قانون گذار آن را در وضعیت غیرقابل افراز ضروری دانسته است.
  • عدم نیاز به رسیدگی ماهوی: دادگاه نیازی به رسیدگی به جنبه های اختلافی بین شرکا ندارد و صرفاً با احراز غیرقابل افراز بودن ملک و درخواست یکی از شرکا، دستور را صادر می کند.
  • عدم قابلیت اعتراض: دستور فروش ذاتاً قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی نیست. تنها می توان از مراحل اجرایی آن در صورت وجود تخلف شکایت کرد.
  • مبنای قانونی: ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع.
• حکم فروش (Judgment of Sale):
  • ماهیت: یک تصمیم قضایی در یک دعوای ترافعی است. به این معنی که طرفین دعوا بر سر موضوعی اختلاف دارند و دادگاه پس از بررسی ادله و دفاعیات، حکمی صادر می کند.
  • نیاز به رسیدگی ماهوی: دادگاه باید به جنبه های اختلافی پرونده رسیدگی کند.
  • قابلیت اعتراض: احکام قضایی معمولاً قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی هستند.

بنابراین، وقتی شرکایی برای فروش ملک مشاع به دادگاه مراجعه می کنند، تقاضای صدور دستور فروش دارند، نه صدور حکم فروش. این نکته در نگارش دادخواست از اهمیت بالایی برخوردار است.

مرجع صالح و شرایط درخواست کننده

مرجع صالح برای درخواست دستور فروش مال مشاع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. هر یک از مالکین مشاع، صرف نظر از میزان سهم خود، می تواند این درخواست را به دادگاه تقدیم کند، حتی اگر سایر شرکا با فروش مخالف باشند. این حق، از حقوق بنیادین هر مالک مشاع برای خروج از حالت اشاعه است.

فهرست کامل مدارک ضروری برای دادخواست

برای تقدیم دادخواست دستور فروش مال مشاع، جمع آوری دقیق و کامل مدارک زیر الزامی است:

• تصویر مصدق سند مالکیت: این سند باید نشان دهنده مالکیت مشاع خواهان و سایر شرکا باشد. ارائه سند شش دانگ ملک یا سهم مشاع متقاضی ضروری است.
• اصل و تصویر گواهی عدم افراز: این مهم ترین مدرک است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک صادر شده و نشان می دهد ملک قابلیت تقسیم فیزیکی ندارد.
• کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی خواهان: برای احراز هویت درخواست کننده.
• وکالت نامه (در صورت داشتن وکیل): اگر وکیل از طرف شما اقدام می کند، وکالت نامه رسمی او باید ضمیمه دادخواست باشد.
• فیش واریزی هزینه دادرسی: تقاضای دستور فروش یک دعوای غیرمالی محسوب می شود، بنابراین هزینه دادرسی آن بر اساس تعرفه دعاوی غیرمالی محاسبه و پرداخت می شود.
• در صورت وجود، نظریه کارشناسی قبلی: اگر قبلاً در پرونده ای دیگر برای ارزیابی ملک کارشناسی انجام شده، ارائه آن می تواند مفید باشد (اختیاری است).

هزینه ها: علاوه بر هزینه دادرسی غیرمالی، هزینه های دیگری مانند هزینه کارشناسی برای تعیین قیمت عادله ملک در مرحله اجرا و هزینه های اجرایی نیز وجود خواهد داشت که بر عهده مالکین است و معمولاً از محل فروش ملک کسر می گردد.

راهنمای جامع تنظیم دادخواست دستور فروش مال مشاع

تنظیم دقیق و صحیح دادخواست، اولین گام و یکی از مهم ترین عوامل در موفقیت پرونده است. یک دادخواست استاندارد و بدون نقص، روند رسیدگی را تسهیل می کند.

نکات کلیدی در نگارش عنوان و مشخصات طرفین

1. عنوان صحیح دادخواست: حتماً از عبارت تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع استفاده کنید و از به کار بردن کلمه حکم پرهیز نمایید. این تفاوت همان طور که پیش تر توضیح داده شد، در ماهیت حقوقی پرونده بسیار مهم است.

2. بخش خواهان: مشخصات کامل فردی که درخواست را ارائه می دهد (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس و کد پستی) باید به طور دقیق ذکر شود. اگر وکیل دارید، مشخصات وکیل نیز باید در بخش مربوطه قید گردد.

3. بخش خوانده: تمامی مالکین مشاع دیگر (به جز خواهان) باید به عنوان خوانده در دادخواست قید شوند. لازم است مشخصات کامل فردی (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی) و نشانی دقیق محل اقامت یا سکونت آن ها (برای ابلاغ) ذکر شود. اگر تعداد خواندگان زیاد است و آدرس برخی را نمی دانید، می توانید از طریق استعلام ثبتی یا اداره ثبت احوال، نشانی آن ها را به دست آورید.

تشریح خواسته و دلایل: قلب دادخواست

1. بخش خواسته: خواسته شما باید به صورت واضح و مشخص بیان شود. بهترین عبارت این است: صدور دستور فروش [نوع ملک، مثلاً: شش دانگ یک باب آپارتمان / قطعه زمین] پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی از اصلی] واقع در [آدرس دقیق ملک]، حسب نظریه کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم ثمن حاصله بین مالکین به نسبت سهام مالکانه. تاکید بر حسب نظریه کارشناس رسمی مهم است، چرا که قیمت گذاری ملک در مرحله اجرا توسط کارشناس انجام می شود.

2. بخش دلایل و منضمات: در این قسمت، باید لیست دقیق و کاملی از تمامی مدارکی که پیوست دادخواست کرده اید (مانند تصویر مصدق سند مالکیت، گواهی عدم افراز، کپی کارت ملی و شناسنامه، وکالت نامه) را ذکر کنید. این لیست باید با مدارک ارسالی مطابقت داشته باشد.

متن شرح دادخواست: توضیحات حقوقی و قانونی

این بخش مهمترین قسمت دادخواست است و باید به صورت مستدل و حقوقی، اما روشن و بدون ابهام، دلایل درخواست شما را تبیین کند. نکات زیر را در نظر داشته باشید:

• بیان مالکیت مشاع: ابتدا به صراحت بیان کنید که موکل/اینجانب به موجب سند مالکیت پیوست، مالک چه میزان سهمی (مثلاً دو دانگ از شش دانگ) از پلاک ثبتی مشخصی در آدرس ذکر شده است و سایر مالکین مشاع چه کسانی هستند.
• توضیح دلایل عدم امکان ادامه مشارکت: به اختصار و بدون حاشیه پردازی، علت عدم امکان ادامه شراکت یا اختلافات را ذکر کنید. (مانند: به دلیل عدم توافق در نحوه استفاده و اداره ملک، نیاز به سرمایه و عدم امکان توافق بر فروش عادی).
• ارائه گواهی عدم افراز: به صراحت ذکر کنید که اینجانب/موکل، درخواست افراز آن را از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] نمودم. لیکن مرجع مذکور، طی گواهی شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] ملک را غیرقابل افراز تشخیص و گواهی عدم افراز صادر نموده است.
• استناد به قانون: حتماً به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع اشاره کنید و تصریح کنید که نظر به اینکه مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، مصوب سال 1357، در صورت غیرقابل افراز بودن ملک و عدم توافق شرکا برای فروش، دادگاه مکلف به صدور دستور فروش ملک است.
• درخواست نهایی: در پایان، مجدداً و به صورت صریح، تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع فوق الذکر، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم ثمن حاصله بین مالکین به نسبت سهام مالکانه را از دادگاه محترم داشته باشید.

دقت در نگارش دادخواست و استناد صحیح به قوانین، نه تنها به تسریع روند رسیدگی کمک می کند، بلکه اعتبار درخواست شما را نزد مرجع قضایی افزایش می دهد. هر گونه ابهام یا نقص، می تواند منجر به رد دادخواست یا طولانی شدن فرآیند شود.

نمونه دادخواست دستور فروش مال مشاع: قالبی آماده و کاربردی

در ادامه، یک نمونه کامل و استاندارد از دادخواست دستور فروش مال مشاع ارائه شده است. این الگو می تواند به عنوان راهنما برای تنظیم دادخواست شما مورد استفاده قرار گیرد. دقت کنید که بخش های داخل براکت [] را باید با اطلاعات پرونده خود تکمیل کنید.

باسمه تعالی

دادخواست

بخش	مورد	توضیحات / تکمیل شود
خواهان:	نام و نام خانوادگی	[نام کامل خواهان]
	نام پدر	[نام پدر خواهان]
	کد ملی	[کد ملی خواهان]
	نشانی کامل	[آدرس پستی دقیق خواهان، شامل خیابان، کوچه، پلاک، واحد، شهر و کد پستی]
خواندگان:	نام و نام خانوادگی	[نام کامل خوانده اول]
	نام پدر	[نام پدر خوانده اول]
	کد ملی	[کد ملی خوانده اول]
	نشانی کامل	[آدرس پستی دقیق خوانده اول]
	[در صورت تعدد خواندگان، اطلاعات هر یک در سطور مجزا تکرار شود]	…
وکیل:	نام و نام خانوادگی	[در صورت داشتن وکیل: نام کامل وکیل]
	کد ملی	[کد ملی وکیل]
	نشانی کامل	[آدرس پستی دفتر وکیل]
خواسته:	صدور دستور فروش [نوع ملک: مثلاً شش دانگ یک باب آپارتمان / قطعه زمین] پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] از [شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان] به نشانی [آدرس دقیق ملک] حسب نظریه کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم ثمن حاصله بین مالکین به نسبت سهم المال / سهم الارث.
دلایل و منضمات:	تصویر مصدق سند مالکیت شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ صدور سند]. تصویر مصدق گواهی عدم افراز شماره [شماره گواهی] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] مورخ [تاریخ صدور گواهی]. تصویر مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان. [در صورت وجود وکیل: وکالت نامه رسمی به شماره … مورخ …]. [سایر مدارک مرتبط، مانند گواهی حصر وراثت در صورت فوت مالک قبلی].

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و تقدیم احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند موکل/اینجانب [نام کامل خواهان] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک [میزان سهم، مثلاً: دو دانگ از شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] اصلی [شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان] به نشانی [آدرس دقیق ملک] می باشم. سایر مالکین مشاع عبارتند از خواندگان محترم که مشخصاتشان در ستون خواندگان درج گردیده است.

از آنجا که به دلیل [ذکر دلایل مانند: عدم توافق در نحوه استفاده/تصرف ملک، عدم امکان بهره برداری مشترک، نیاز مبرم به سرمایه و عدم تمایل شرکا به همکاری در فروش عادی، مشکلات ایجاد شده بین شرکا]، ادامه مشارکت و مالکیت مشاع میسر نمی باشد و ملک موصوف نیز قابلیت تقسیم (افراز) را به لحاظ [ذکر دلیل عدم افراز، مثلاً: مساحت کم، موقعیت خاص، مقررات شهرداری] ندارد، اینجانب/موکل، درخواست افراز آن را از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] نمودم. لیکن مرجع محترم مذکور، طی گواهی شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی]، ملک را غیرقابل افراز تشخیص و گواهی عدم افراز را صادر و ابلاغ نموده است که تصویر مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد.

نظر به اینکه مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، مصوب سال 1357، در صورت غیرقابل افراز بودن ملک و عدم توافق شرکا برای فروش عادی، دادگاه مکلف به صدور دستور فروش ملک است، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع فوق الذکر، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و تقسیم ثمن حاصله از فروش مزایده ای آن، بین مالکین به نسبت سهام مالکانه را استدعا دارم.

با تشکر و تجدید احترام

امضاء: [امضاء خواهان/وکیل خواهان]

تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

مراحل اجرایی پس از صدور دستور فروش: از کارشناسی تا مزایده

پس از اینکه دادگاه دستور فروش مال مشاع را صادر کرد، این پایان کار نیست و مراحل اجرایی آن آغاز می شود. این فرآیند تحت نظارت واحد اجرای احکام دادگستری صورت می گیرد و دارای تشریفات خاصی است.

ارجاع به اجرای احکام و ارزیابی ملک توسط کارشناس

پس از صدور دستور فروش و ابلاغ آن به طرفین، پرونده به واحد اجرای احکام دادگستری ارجاع داده می شود. در این مرحله، مهم ترین گام، تعیین قیمت عادله ملک است. این کار توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می گیرد. کارشناس مربوطه با بررسی دقیق ملک، موقعیت جغرافیایی، متراژ، کاربری، وضعیت بنا، امکانات و سایر عوامل مؤثر بر قیمت، ارزش واقعی ملک را تعیین و به واحد اجرا اعلام می کند. هزینه کارشناسی بر عهده مالکین مشاع است و معمولاً از محل ثمن حاصل از فروش کسر می گردد.

تشریفات مزایده و فروش ملک مشاع

پس از تعیین قیمت توسط کارشناس، واحد اجرای احکام اقدام به برگزاری مزایده عمومی برای فروش ملک می کند. تشریفات مزایده به شرح زیر است:

1. آگهی مزایده: مزایده از طریق نشر آگهی در روزنامه کثیرالانتشار یا سایر روش های قانونی انجام می شود. در آگهی، مشخصات ملک، قیمت پایه کارشناسی، زمان و مکان برگزاری مزایده قید می گردد.
2. شرایط شرکت در مزایده: معمولاً شرکت کنندگان باید مبلغی به عنوان ودیعه (معمولاً 10% قیمت پایه) به حساب دادگستری واریز کنند.
3. برگزاری مزایده: در روز مقرر، مزایده برگزار می شود و ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی که کمتر از قیمت پایه کارشناسی نباشد، فروخته می شود.
4. عدم وجود خریدار: اگر در مزایده خریداری پیدا نشود، به دستور دادگاه، مزایده با 10 تا 20 درصد کاهش قیمت پایه (با تشخیص دادگاه و شرایط ملک) تجدید می شود.

یکی از نکات مهم در این مرحله، حق تقدم شرکا در خرید (حق شفعه) نیست. حق شفعه در مورد فروش سهم مشاع به غیر، توسط یکی از شرکا و در شرایط خاص قابل اعمال است و در دستور فروش که کل ملک از طریق مزایده به فروش می رسد، مصداق ندارد.

تقسیم ثمن و نکات مهم پس از فروش

پس از انجام مزایده و فروش ملک، واحد اجرای احکام وجوه حاصل از فروش (ثمن) را پس از کسر هزینه های اجرایی و کارشناسی، بین مالکین مشاع به نسبت سهم الشرکه آنها تقسیم می کند. این تقسیم به صورت متناسب با سهم هر یک از مالکین در ملک مشاع صورت می گیرد.

وضعیت حق سرقفلی و کسب و پیشه در فروش ملک مشاع:
در مورد املاک تجاری که دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه برای مستأجر هستند، طبق نظریه مشورتی قوه قضاییه، دستور فروش ملک به حق مستأجر خللی وارد نمی کند. به این معنی که در مزایده، صرفاً مالکیت ملک مشاع و با استثناء کردن حقوق مستأجر (سرقفلی و کسب و پیشه) به مزایده گذاشته می شود. بنابراین، خریدار ملک در مزایده، مالک شش دانگ ملک خواهد شد اما حق مستأجر بر سرقفلی و کسب و پیشه به قوت خود باقی است و نمی توان مستأجر را به صرف فروش ملک، از آنجا اخراج کرد. این مورد در ارزیابی ملک توسط کارشناس نیز لحاظ می شود و قیمت ملک بدون در نظر گرفتن ارزش سرقفلی ارزیابی خواهد شد.

زمان بندی و چالش های فرآیند اجرا

مدت زمان فرآیند فروش مال مشاع از زمان تقدیم دادخواست تا تقسیم ثمن، بسته به عوامل مختلفی می تواند متغیر باشد. این عوامل شامل حجم کاری دادگاه، تعداد وکلای طرفین، پیچیدگی های ملک، اعتراضات احتمالی به نظریه کارشناس و تعداد مراحل مزایده است. به طور معمول، این فرآیند می تواند از چند ماه تا یک سال یا حتی بیشتر به طول بینجامد. پیگیری مستمر پرونده و همکاری با واحد اجرای احکام می تواند به تسریع روند کمک کند. هر گونه تأخیر در ارائه مدارک یا اختلافات بین شرکا می تواند به طولانی شدن فرآیند منجر شود.

پیگیری دقیق مراحل اجرایی و آگاهی از حقوق و تعهدات در هر گام، نقش بسزایی در موفقیت و اتمام مطلوب فرآیند فروش ملک مشاع دارد.

نکات حقوقی مهم و توصیه های نهایی

فرآیند درخواست و اجرای دستور فروش مال مشاع، با وجود ظاهر ساده، دارای پیچیدگی های حقوقی و اداری خاصی است که عدم توجه به آن ها می تواند به ضرر مالکین تمام شود. در ادامه به برخی از این نکات مهم و توصیه های کاربردی می پردازیم.

اهمیت مشاوره حقوقی تخصصی

با توجه به ماهیت فنی و قانونی پرونده های ملکی و لزوم آشنایی با رویه های قضایی، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی قبل و در طول فرآیند، امری ضروری است. وکیل می تواند شما را در تهیه و تنظیم صحیح دادخواست، جمع آوری مدارک لازم، پیگیری پرونده در دادگاه و واحد اجرای احکام و همچنین مواجهه با چالش های احتمالی راهنمایی کند. یک وکیل مجرب می تواند با توجه به شرایط خاص پرونده شما، بهترین مسیر قانونی را پیشنهاد دهد و از بروز خطاهای احتمالی جلوگیری کند.

جمع آوری و تکمیل مدارک از ابتدا

همان طور که پیش تر ذکر شد، تکمیل و ارائه دقیق مدارک، به ویژه سند مالکیت و گواهی عدم افراز، نقش حیاتی در پیشبرد پرونده دارد. هرگونه نقص در مدارک، می تواند منجر به صدور قرار رد دادخواست یا طولانی شدن فرآیند رسیدگی شود. توصیه می شود قبل از تقدیم دادخواست، از کامل بودن و صحت تمامی مدارک اطمینان حاصل کنید.

پیگیری مستمر پرونده

حتی با وجود داشتن وکیل، پیگیری مستمر پرونده از طریق سامانه های قضایی یا مراجعه به دادگاه و واحد اجرای احکام، از اهمیت بالایی برخوردار است. این کار به شما کمک می کند تا از مراحل پرونده آگاه باشید، در صورت نیاز به سرعت واکنش نشان دهید و از بروز تأخیرهای ناخواسته جلوگیری کنید.

وضعیت ملک در صورت فوت یکی از مالکین

در صورتی که یکی از مالکین مشاع فوت کند، سهم او به وراثش منتقل می شود. در چنین حالتی، قبل از هر اقدامی، لازم است وراث متوفی، مراحل انحصار وراثت را طی کرده و گواهی انحصار وراثت را دریافت کنند. سپس، وراث متوفی به نسبت سهم الارث خود، جایگزین مورثشان در مالکیت مشاع می شوند و باید به عنوان خوانده (در صورت عدم درخواست) یا خواهان (در صورت درخواست فروش) در پرونده معرفی شوند. این موضوع ممکن است پیچیدگی های پرونده را به دلیل افزایش تعداد شرکا و لزوم شناسایی وراث، بیشتر کند.

آیا دستور فروش قابل اعتراض است؟

همان طور که در بخش تفاوت ماهیت حقوقی دستور فروش و حکم فروش اشاره شد، دستور فروش ذاتاً قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی نیست. این به دلیل ماهیت غیرترافعی آن است؛ یعنی دادگاه دعوایی را فصل خصومت نمی کند، بلکه دستوری را صادر می کند. با این حال، اگر در مراحل اجرایی دستور فروش (مثلاً در نحوه ارزیابی کارشناس، یا تشریفات مزایده) تخلفی صورت گیرد، می توان از طریق طرح دعوا یا اعتراض به عملیات اجرایی، شکایت خود را مطرح کرد.

جمع بندی: راهکاری قاطع برای اختلافات مال مشاع

دستور فروش مال مشاع، راهکاری قانونی و مؤثر برای پایان دادن به اختلافات و چالش های ناشی از مالکیت مشترک است، به خصوص زمانی که ملک قابلیت افراز ندارد و شرکا نیز بر سر فروش عادی به توافق نمی رسند. این فرآیند که از درخواست افراز و دریافت گواهی عدم افراز آغاز می شود و با صدور دستور فروش و طی مراحل اجرایی در دادگستری ادامه می یابد، به مالکین امکان می دهد تا سهم خود را از ملک به دست آورند.

آگاهی از گام های قانونی، مدارک مورد نیاز و نکات حقوقی مرتبط، کلید موفقیت در این مسیر است. با تکیه بر اطلاعات جامع ارائه شده در این مقاله و در صورت لزوم، با بهره گیری از مشاوره وکیل متخصص، می توانید با اطمینان خاطر بیشتری در این فرآیند گام بردارید و اختلافات مربوط به مال مشاع را به شکلی قاطع و قانونی حل و فصل کنید.