نمونه قولنامه ملک مشاع

قولنامه ملک مشاع یک سند حقوقی مهم است که پیش از نهایی شدن خرید و فروش رسمی سهمی از ملک بین دو یا چند نفر تنظیم می شود و تعهدات اولیه طرفین را مشخص می کند. این قرارداد به خریدار و فروشنده کمک می کند تا پیش از ثبت نهایی معامله در دفترخانه اسناد رسمی، شرایط اصلی، قیمت، زمان بندی و تعهدات خود را به صورت کتبی ثبت کنند.

در معاملات ملکی، به ویژه زمانی که ملک دارای چند مالک (مشاع) باشد، پیچیدگی های حقوقی و عملی فراوانی وجود دارد که بی توجهی به آن ها می تواند منجر به اختلافات و دعاوی پرهزینه شود. تنظیم دقیق و صحیح یک قولنامه برای ملک مشاع، نه تنها چارچوب قانونی روشنی برای معامله فراهم می آورد، بلکه از حقوق و منافع هر دو طرف محافظت می کند. این مقاله به بررسی جامع قولنامه ملک مشاع، ارکان اصلی، نکات حقوقی کلیدی و ارائه یک نمونه کاربردی می پردازد تا افراد عادی، مشاوران املاک و فعالان حقوقی بتوانند با درکی عمیق تر و آگاهانه تر، معاملات خود را مدیریت کنند.

مالکیت مشاع و قولنامه ملک مشاع: مفاهیم پایه

برای ورود به دنیای معاملات املاک مشاع و تنظیم قولنامه مربوط به آن، ابتدا لازم است با مفاهیم پایه ای مالکیت مشاع و همچنین تفاوت های اساسی بین قولنامه و مبایعه نامه آشنا شویم. این درک اولیه، سنگ بنای یک معامله شفاف و ایمن خواهد بود.

مالکیت مشاع چیست؟

مالکیت مشاع زمانی شکل می گیرد که یک ملک (اعم از زمین، آپارتمان، خانه و غیره) به طور همزمان متعلق به دو یا چند نفر باشد. در این حالت، سهم هر یک از مالکان به صورت «مشاع» یا «کسر» از کل ملک بیان می شود؛ به این معنی که هیچ بخش فیزیکی مشخصی از ملک به تنهایی متعلق به یک نفر نیست و هر مالک در جزء جزء ملک شراکت دارد. برای مثال، وقتی گفته می شود فردی مالک سه دانگ مشاع از یک خانه شش دانگ است، یعنی او مالک نیمی از کل خانه است، اما نه یک طبقه خاص یا یک اتاق مشخص، بلکه مالکیت او در تمام اجزای خانه (عرصه و اعیان) پراکنده است.

مالکیت مشاع می تواند به طرق مختلفی ایجاد شود، از جمله:

• ارث: رایج ترین حالت، زمانی که یک ملک پس از فوت مالک به ورثه می رسد و بین آن ها مشاع می شود.
• مشارکت: دو یا چند نفر با توافق یکدیگر ملکی را به صورت مشترک خریداری یا احداث می کنند.
• هبه یا صلح: فردی بخشی از ملک خود را به دیگری هبه یا صلح کند، به گونه ای که مالکیت مشاع ایجاد شود.
• اختلاط: دو ملک متعلق به اشخاص مختلف به طور ناخواسته با هم مخلوط شوند و قابل تفکیک نباشند.

قولنامه چیست و چه تفاوتی با مبایعه نامه دارد؟

در معاملات املاک، غالباً اصطلاحات قولنامه و مبایعه نامه به جای یکدیگر به کار می روند، اما از دیدگاه حقوقی، این دو سند تفاوت های اساسی و مهمی دارند که درک آن ها برای هر معامله گری ضروری است.

قولنامه: یک قرارداد مقدماتی و «تعهد به انجام معامله» در آینده است. در قولنامه، طرفین (فروشنده و خریدار) متعهد می شوند که در زمان مشخصی، با شرایط معین، معامله اصلی (بیع) را انجام دهند و سند رسمی را منتقل کنند. قولنامه به خودی خود باعث انتقال مالکیت نمی شود، بلکه تنها «تعهد ایجاد می کند». اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکند، طرف دیگر می تواند با استناد به قولنامه، الزام او به انجام تعهد را از دادگاه مطالبه کند و یا مطابق با وجه التزام تعیین شده در قرارداد، خسارت دریافت کند. قولنامه معمولاً زمانی تنظیم می شود که یکی از شرایط لازم برای انتقال سند رسمی (مانند عدم تسویه بدهی، عدم آماده بودن مدارک، یا نیاز به استعلامات) هنوز فراهم نشده است.

مبایعه نامه: به معنای «قرارداد بیع» یا «وقوع بیع» است و به محض امضا، مالکیت ملک را (حتی اگر سند رسمی هنوز منتقل نشده باشد) از فروشنده به خریدار منتقل می کند. به عبارت دیگر، با امضای مبایعه نامه، خریدار «مالک» شناخته می شود، اگرچه برای اثبات مالکیت در برابر اشخاص ثالث، نیاز به ثبت رسمی سند دارد. مبایعه نامه معمولاً زمانی تنظیم می شود که شرایط برای انجام معامله اصلی فراهم است و قصد طرفین، انتقال فوری مالکیت است. در عرف، این سند نیز ممکن است به صورت عادی (غیررسمی) نوشته شود، اما ماهیت آن، وقوع بیع است.

تفاوت اصلی:
وجه تمایز کلیدی در این است که قولنامه «وعده بیع» است و مبایعه نامه «خود بیع» است. در ملک مشاع، این تفاوت اهمیت بیشتری پیدا می کند، زیرا ممکن است تعهدات مقدماتی زیادی قبل از انتقال قطعی سهم هر شریک نیاز به ساماندهی داشته باشد.

چرا برای ملک مشاع به قولنامه نیاز داریم؟

تنظیم قولنامه برای ملک مشاع، مزایا و ضرورت های خاص خود را دارد:

1. ثبت توافقات اولیه: قولنامه، تمامی توافقات اولیه بین خریدار و فروشنده را به صورت کتبی ثبت می کند. این توافقات می تواند شامل قیمت، نحوه پرداخت، تاریخ تحویل، تاریخ حضور در دفترخانه و سایر شروط باشد.
2. جلوگیری از انکار و تضییع حقوق: با وجود قولنامه، هیچ یک از طرفین نمی توانند به سادگی از توافقات خود عدول کرده یا آن ها را انکار کنند. این امر به ویژه در معاملات پیچیده ملک مشاع، که ممکن است چند فروشنده یا خریدار وجود داشته باشد، بسیار حیاتی است.
3. تعیین تکلیف تعهدات پیش از ثبت رسمی: در معاملات ملک مشاع، غالباً نیاز به انجام مراحل و استعلامات متعددی پیش از انتقال رسمی سند وجود دارد. قولنامه این فرصت را می دهد که تعهدات مربوط به این مراحل (مانند اخذ گواهی پایان کار، مفاصاحساب مالیاتی، یا رضایت سایر شرکا) به روشنی مشخص و زمان بندی شوند.
4. ایجاد ضمانت اجرا: با درج وجه التزام یا خسارت تأخیر در قولنامه، طرفین می توانند از اجرای تعهدات یکدیگر اطمینان حاصل کنند. در صورت تخلف، طرف متعهدله می تواند خسارت تعیین شده را مطالبه کند.
5. حفاظت از خریدار: قولنامه به خریدار اطمینان می دهد که فروشنده قصد جدی برای فروش دارد و در این فاصله زمانی، سهم خود را به شخص دیگری واگذار نخواهد کرد.

قولنامه ملک مشاع، سندی حیاتی برای ثبت تعهدات اولیه است که پیش از انتقال رسمی سند در دفترخانه، چارچوبی قانونی و مطمئن برای معامله فراهم می کند و از بروز اختلافات آتی جلوگیری می نماید.

ارکان و بندهای ضروری در قولنامه ملک مشاع (با توضیحات تفصیلی)

تنظیم یک قولنامه کامل و بی نقص برای ملک مشاع، مستلزم درج تمامی ارکان و بندهای حقوقی لازم است. هر بند باید با دقت و وضوح کامل نگارش شود تا جای هیچ گونه ابهام یا سوءتفاهمی باقی نماند. در ادامه، به تشریح تفصیلی این ارکان می پردازیم:

الف) مشخصات طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار)

در این بخش، اطلاعات هویتی و ارتباطی دقیق طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار) باید به طور کامل ذکر شود. این امر برای احراز هویت و اعتبار قرارداد ضروری است.

• نام و نام خانوادگی: نام کامل طرفین.
• نام پدر: برای شناسایی دقیق تر.
• شماره ملی: مهمترین شناسه هویتی.
• تاریخ تولد: تکمیل کننده اطلاعات هویتی.
• نشانی دقیق: آدرس کامل و قابل استناد (اقامتگاه قانونی) برای ابلاغ های احتمالی.
• شماره تماس: برای ارتباطات فوری.
• نکات مهم:
  • احراز هویت دقیق: مدارک شناسایی (کارت ملی و شناسنامه) طرفین باید به دقت بررسی و با اطلاعات مندرج در قولنامه مطابقت داده شود.
  • ذکر مشخصات تمامی مالکان مشاع: اگر فروشنده، تنها بخشی از سهم مشاع خود را می فروشد، و ملک دارای چند مالک مشاع دیگر است، حتی اگر همه آن ها فروشنده نباشند، ذکر مشخصات اجمالی سایر مالکان نیز می تواند مفید باشد تا خریدار از وضعیت ملک آگاه شود. در صورتی که چندین نفر فروشنده یا خریدار هستند، مشخصات تک تک آن ها باید به طور کامل درج گردد.
  • سمت قانونی: اگر طرفین به صورت اصیل (خود شخص)، وکیل، قیم یا ولی اقدام می کنند، باید سمت قانونی و مستندات آن (وکالت نامه، قیم نامه، حکم ولایت) به صراحت ذکر و پیوست قرارداد شود.

ب) مشخصات کامل و دقیق ملک مشاع مورد معامله

توصیف دقیق ملک مورد معامله، از بروز اختلافات در آینده جلوگیری می کند. این بخش باید شامل تمامی جزئیات لازم برای شناسایی ملک باشد.

• نوع ملک: (مثلاً: آپارتمان مسکونی، واحد اداری، زمین زراعی، ویلا، مغازه)
• آدرس دقیق: آدرس کامل ملک شامل استان، شهر، بخش، خیابان اصلی و فرعی، کوچه و پلاک.
• پلاک ثبتی: شماره اصلی و فرعی پلاک ثبتی ملک (که در سند مالکیت درج شده است).
• بخش ثبتی: محل قرارگیری ملک در تقسیمات ثبتی کشور.
• متراژ تقریبی سهم مشاع: میزان دقیق سهم مشاع مورد معامله (مثلاً: یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ).
• مشخصات سند مالکیت: نوع سند (شش دانگ، مشاعی، منگوله دار، تک برگ)، شماره سند، تاریخ صدور، دفترخانه صادرکننده و نام مالک یا مالکان فعلی که در سند ذکر شده است.
• وضعیت عرصه و اعیان: مشخص کردن اینکه معامله شامل عرصه (زمین) و اعیان (بنا) است یا خیر.
• توابع و لواحق: ذکر تمامی امکانات و متعلقات ملک مانند انشعابات آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری، آسانسور و مشاعات دیگر.
• نکات مهم:
  • ذکر صریح سهم مشاع بودن: باید به وضوح قید شود که ملک به صورت سهم مشاع مورد معامله قرار گرفته است و میزان دقیق این سهم (مثلاً: سه دانگ مشاع از شش دانگ یک قطعه زمین) مشخص گردد.
  • استعلام از ثبت: پیشنهاد می شود قبل از امضای قولنامه، استعلام ثبتی از وضعیت ملک گرفته شود تا از وجود هرگونه رهن، بازداشت، توقیف یا معارض احتمالی آگاهی یابید.

ج) ثمن معامله (قیمت) و نحوه پرداخت

قیمت ملک و چگونگی پرداخت آن، از مهمترین بندهای هر قرارداد است که باید بدون ابهام مشخص شود.

• مبلغ کل معامله: مبلغ نهایی معامله به عدد و حروف.
• نحوه پرداخت: تعیین چگونگی پرداخت ثمن (نقدی، چک بانکی، حواله بانکی).
• زمان بندی اقساط: اگر پرداخت به صورت اقساطی انجام می شود، تاریخ دقیق پرداخت هر قسط و مبلغ آن باید مشخص گردد.
• میزان پیش پرداخت: مبلغی که در زمان امضای قولنامه به عنوان پیش پرداخت (بیعانه) پرداخت می شود.
• نکات مهم:
  • تأیید دریافت پیش پرداخت: در متن قولنامه باید به صراحت قید شود که مبلغ پیش پرداخت در تاریخ امضا توسط فروشنده دریافت شده است (مثلاً: مبلغ X ریال نقداً / طی چک شماره Y به فروشنده پرداخت گردید و فروشنده اقرار به دریافت آن نمود).
  • تعیین تکلیف عواقب عدم پرداخت به موقع: برای هر یک از اقساط، باید ضمانت اجرا و عواقب عدم پرداخت به موقع (مانند حق فسخ برای فروشنده یا تعلق خسارت تأخیر تأدیه) تعیین شود.

د) شرایط و تعهدات فروشنده

فروشنده دارای تعهداتی است که باید تا زمان انتقال رسمی سند، به آن ها عمل کند.

• تعهد به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند: تعیین تاریخ دقیق حضور در دفترخانه اسناد رسمی و شماره دفترخانه برای انتقال قطعی و رسمی سند.
• تعهد به ارائه کلیه مدارک لازم: فروشنده متعهد است تمامی مدارک مورد نیاز برای انتقال سند را تهیه و ارائه کند، از جمله:
  • اصل سند مالکیت
  • گواهی پایان کار (در صورت وجود اعیان)
  • مفاصاحساب عوارض شهرداری
  • مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال
  • استعلامات دارایی، ثبت، تأمین اجتماعی (در موارد خاص)
  • عدم خلاف شهرداری
  • گواهی انحصار وراثت (اگر ملک ارثی است و فروشنده وراث هستند)
• تعهد به رفع هرگونه موانع قانونی: فروشنده باید تضمین کند که ملک عاری از هرگونه رهن، وثیقه، توقیف، بدهی یا معارض قانونی است و متعهد به رفع آن ها تا تاریخ انتقال سند می باشد.
• تضمین عدم واگذاری به غیر: فروشنده متعهد می شود تا زمان انتقال رسمی سند به خریدار، مورد معامله را به هیچ عنوان به شخص دیگری واگذار نکند.
• تعهد به تحویل ملک مشاع: مشخص کردن تاریخ تحویل ملک (یا سهم مشاع) و وضعیت آن (مثلاً تخلیه شده و بدون اشغال).

ه) شرایط و تعهدات خریدار

خریدار نیز در قبال پرداخت ثمن و حضور در دفترخانه تعهداتی دارد.

• تعهد به پرداخت باقیمانده ثمن: خریدار متعهد به پرداخت اقساط یا باقیمانده مبلغ معامله در مواعد مقرر است.
• تعهد به حضور در دفترخانه: خریدار نیز باید در تاریخ و دفترخانه مقرر برای امضای سند رسمی حضور یابد.
• اقرار به رؤیت و اطلاع کامل از وضعیت ملک مشاع: خریدار اقرار می کند که ملک مشاع را دیده و از وضعیت ظاهری، ابعاد، حدود، توابع و مشاعی بودن آن کاملاً آگاه است. این بند از ادعاهای بعدی خریدار جلوگیری می کند.

و) وجه التزام و خسارت تأخیر

برای تضمین اجرای تعهدات، تعیین ضمانت اجراهای مالی ضروری است.

• تعیین مبلغ وجه التزام: در صورت عدم انجام تعهد از سوی هر یک از طرفین (مثلاً عدم حضور در دفترخانه در تاریخ مقرر، عدم تحویل ملک)، مبلغ مشخصی به عنوان وجه التزام تعیین می شود که متخلف باید به طرف دیگر بپردازد.
• تعیین خسارت تأخیر: در صورت تأخیر در اجرای تعهدات (مانند تأخیر در پرداخت ثمن توسط خریدار یا تأخیر در تنظیم سند توسط فروشنده)، مبلغ مشخصی به ازای هر روز یا ماه تأخیر به عنوان خسارت تعیین می گردد.
• نکته مهم: وجه التزام و خسارت تأخیر باید منطقی و متناسب با ارزش معامله باشد. مبلغ بیش از حد بالا ممکن است توسط دادگاه تعدیل شود و مبلغ بیش از حد پایین نیز قدرت بازدارندگی نخواهد داشت. همچنین باید صراحتاً ذکر شود که مطالبه وجه التزام مانع از انجام معامله نمی شود مگر اینکه حق فسخ نیز برای طرف مقابل پیش بینی شده باشد.

ز) فسخ قرارداد

تعیین شرایطی که طرفین می توانند قرارداد را فسخ کنند، از بروز ابهام در زمان تخلفات جلوگیری می کند.

• شرایط فسخ: مشخص کردن مواردی که هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را پیدا می کنند (مثلاً در صورت تخلف اساسی از شروط اصلی قرارداد، یا عدم توانایی فروشنده در انتقال سند).
• نکته مهم: خیارات قانونی (مانند خیار غبن، خیار تدلیس و …) می توانند در قرارداد ساقط شوند. اما توصیه می شود خیاراتی مانند خیار تدلیس (فریب) و خیار غبن فاحش (ضرر بسیار زیاد) ساقط نشوند تا حقوق طرفین حفظ شود. باید به صراحت ذکر شود که آیا کافه خیارات (همه خیارات) ساقط می شوند یا خیر.

ح) سایر توافقات

بندهای متفرقه و مهم که ممکن است در قراردادهای خاص نیاز باشد.

• تعیین تکلیف پرداخت مالیات، عوارض و هزینه های انتقال سند: معمولاً طبق عرف، هزینه های قبل از انتقال سند (مانند عوارض نوسازی، بدهی های قبلی) بر عهده فروشنده و هزینه های انتقال سند در دفترخانه (مانند حق الثبت، حق التحریر) بالمناصفه (نصف نصف) است، مگر اینکه توافق دیگری صورت گیرد. این موضوع باید به صراحت در قولنامه قید شود.
• تعیین مرجع حل اختلاف: مشخص کردن مرجع حل اختلاف در صورت بروز دعوی (دادگاه صالح در محل وقوع ملک یا داوری). تعیین داور متخصص می تواند به تسریع و کاهش هزینه های رسیدگی کمک کند.
• اقامتگاه قانونی طرفین و اعتبار ابلاغ ها: باید تأکید شود که نشانی های مندرج در قرارداد، اقامتگاه قانونی طرفین بوده و هرگونه ابلاغ به این نشانی ها معتبر است. در صورت تغییر نشانی، اطلاع رسانی به طرف دیگر الزامی است.
• تاریخ و محل تنظیم قرارداد، تعداد نسخ و شهود: درج تاریخ دقیق تنظیم قولنامه، محل تنظیم (شهر)، تعداد نسخه های قرارداد (معمولاً حداقل دو نسخه) و مشخصات شهود (در صورت نیاز و تمایل طرفین) و محل امضای آن ها.

نمونه قولنامه ملک مشاع (قالب آماده و قابل کپی)

در ادامه یک نمونه قالب قولنامه ملک مشاع ارائه شده است. توجه داشته باشید که این صرفاً یک الگو است و باید متناسب با شرایط خاص هر معامله و با مشورت وکیل یا کارشناس حقوقی تکمیل و اصلاح شود.

قولنامه فروش ملک مشاع

این قرارداد در تاریخ …………… فی مابین طرفین ذیل و با شرایط قید شده تنظیم و امضا گردید:

ماده ۱: مشخصات طرفین

1. فروشنده (متعهد به فروش):

• نام و نام خانوادگی: ………………………..
• نام پدر: ………………………..
• شماره ملی: ………………………..
• تاریخ تولد: ………………………..
• نشانی دقیق: ………………………………………………………………….
• شماره تماس: ………………………..
• سمت (اگر وکیل، قیم یا ولی است): ……………………….. به استناد ………………………..

خریدار (متعهد به خرید):

• نام و نام خانوادگی: ………………………..
• نام پدر: ………………………..
• شماره ملی: ………………………..
• تاریخ تولد: ………………………..
• نشانی دقیق: ………………………………………………………………….
• شماره تماس: ………………………..
• سمت (اگر وکیل، قیم یا ولی است): ……………………….. به استناد ………………………..

ماده ۲: موضوع قرارداد (مشخصات ملک مشاع مورد معامله)

موضوع این قولنامه، تعهد به فروش و انتقال رسمی تعداد …………… دانگ مشاع از کل شش دانگ یک فقره ملک (نوع ملک: ……………) با مشخصات ذیل می باشد:

• آدرس دقیق ملک: …………………………………………………………………………….
• پلاک ثبتی اصلی: ……………، فرعی: …………… (بخش …………… ثبتی ……………)
• مشخصات سند مالکیت: شماره سند ……………، صادره به تاریخ ……………، صفحه ……………، دفتر ……………، جلد ……………، بنام …………… (مالک/مالکین فعلی).
• متراژ کل ملک: …………… متر مربع (تقریبی).
• سهم مشاع مورد معامله: …………… دانگ مشاع از شش دانگ.
• توابع و لواحق: مورد معامله با جمیع توابع و لواحق شرعیه و عرفیه از جمله قدرالسهم از آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری به شماره …………… (در صورت وجود) می باشد.
• خریدار اقرار به رؤیت کامل ملک و اطلاع از حدود و مشخصات و وضعیت مشاعی آن دارد.

ماده ۳: ثمن معامله و نحوه پرداخت

1. کل ثمن مورد توافق برای سهم مشاع فوق الذکر، مبلغ …………… ریال (به حروف: …………… ریال) می باشد.
2. نحوه پرداخت ثمن به شرح ذیل است:

• مبلغ …………… ریال (به حروف: …………… ریال) به عنوان پیش پرداخت، نقداً/ طی چک شماره …………… به تاریخ ……………، عهده بانک …………… در زمان امضای این قولنامه به فروشنده پرداخت گردید و فروشنده اقرار به دریافت آن نمود.
• مبلغ …………… ریال (به حروف: …………… ریال) در تاریخ …………… و همزمان با تحویل و تسلیم سهم مشاع به خریدار پرداخت خواهد شد.
• مبلغ …………… ریال (به حروف: …………… ریال) باقیمانده ثمن، همزمان با حضور در دفترخانه اسناد رسمی و امضای سند قطعی انتقال، طی چک بانکی/حواله بانکی به حساب فروشنده پرداخت می گردد.

ماده ۴: شرایط و تعهدات فروشنده

1. فروشنده متعهد می گردد در تاریخ …………… رأس ساعت …………… در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………… واقع در ……………………………………………. حضور یافته و نسبت به انتقال رسمی …………… دانگ مشاع فوق الذکر به نام خریدار یا هر شخصی که خریدار کتباً معرفی نماید، اقدام کند.
2. فروشنده متعهد به ارائه کلیه مدارک لازم جهت انتقال سند از جمله اصل سند مالکیت، مفاصاحساب های دارایی، عوارض شهرداری، گواهی پایان کار و هرگونه استعلام مورد نیاز می باشد.
3. فروشنده تضمین می نماید که سهم مشاع مورد معامله، تا زمان انتقال رسمی، در رهن، وثیقه، بازداشت، توقیف نبوده و فاقد هرگونه معارض قانونی یا حقوقی است و تعهد به رفع هرگونه موانع احتمالی تا قبل از تاریخ انتقال سند دارد.
4. فروشنده متعهد می شود تا زمان انتقال رسمی سند، سهم مشاع مورد معامله را به هیچ عنوان به غیر واگذار نکند.
5. فروشنده متعهد است سهم مشاع مورد معامله را در تاریخ …………… به صورت …………… (مثلاً تخلیه شده و بدون اشغال) به خریدار تحویل نماید.

ماده ۵: شرایط و تعهدات خریدار

1. خریدار متعهد می گردد باقیمانده ثمن معامله را در مواعد مقرر و مطابق با ماده ۳ این قرارداد پرداخت نماید.
2. خریدار متعهد می گردد در تاریخ و محل تعیین شده در ماده ۴ جهت امضای سند رسمی انتقال حضور یابد.
3. خریدار اقرار می نماید که از وضعیت ملک مشاع و حدود و مشخصات آن کاملاً آگاه بوده و هیچ گونه ادعایی در این خصوص نخواهد داشت.

ماده ۶: وجه التزام و خسارت تأخیر

1. در صورت تخلف هر یک از طرفین از انجام تعهدات مندرج در این قولنامه (به جز تخلف از حضور در دفترخانه)، طرف متخلف مکلف است مبلغ …………… ریال (به حروف: …………… ریال) به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت نماید. این وجه التزام مانع از انجام اصل معامله نمی باشد، مگر اینکه حق فسخ نیز پیش بینی شده باشد.
2. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه اسناد رسمی در تاریخ مقرر برای انتقال رسمی سند، متخلف مکلف است به ازای هر روز تأخیر، مبلغ …………… ریال (به حروف: …………… ریال) به طرف دیگر پرداخت نماید. این خسارت تا زمان حضور در دفترخانه یا فسخ قرارداد ادامه خواهد داشت.

ماده ۷: فسخ قرارداد

1. حق فسخ قرارداد در موارد زیر برای طرفین در نظر گرفته شده است:

• در صورت عدم پرداخت …………… درصد از ثمن معامله توسط خریدار در مواعد مقرر، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
• در صورت عدم رفع موانع انتقال سند یا عدم ارائه مدارک لازم توسط فروشنده ظرف مدت …………… روز از تاریخ مقرر، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

کلیه خیارات قانونی، به جز خیار تدلیس و خیار غبن فاحش، از طرفین ساقط گردید.

ماده ۸: سایر توافقات

1. هزینه های مربوط به مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری تا تاریخ تنظیم این قولنامه بر عهده فروشنده و پس از آن بر عهده خریدار است. هزینه حق الثبت و حق التحریر در دفترخانه بالمناصفه بر عهده طرفین خواهد بود، مگر اینکه توافق دیگری صورت گرفته باشد.
2. در صورت بروز هرگونه اختلاف در تفسیر یا اجرای مفاد این قولنامه، مرجع حل اختلاف، دادگاه های عمومی شهر …………… می باشد / اختلافات از طریق داوری آقای/خانم …………… فرزند …………… به شماره ملی …………… حل و فصل خواهد شد و رأی ایشان برای طرفین لازم الاجرا است.
3. اقامتگاه قانونی طرفین همان نشانی های مندرج در ماده ۱ این قرارداد می باشد و کلیه ابلاغ های رسمی و قانونی به این نشانی ها معتبر است. هر یک از طرفین موظف است در صورت تغییر نشانی، ظرف مدت …………… روز، تغییر جدید را کتباً به طرف دیگر اطلاع دهد، در غیر این صورت، ابلاغ به نشانی قبلی معتبر خواهد بود.

این قولنامه در …………… ماده و …………… نسخه متحدالمتن تنظیم و در تاریخ فوق الذکر به امضای طرفین و شهود رسید و برای طرفین لازم الاجراست. هر نسخه حکم واحد را دارا می باشد.

امضای فروشنده:

امضای خریدار:

شهود:

1. نام و نام خانوادگی: ………………………..، شماره ملی: ………………………..، امضا: ………………………..
2. نام و نام خانوادگی: ………………………..، شماره ملی: ………………………..، امضا: ………………………..

نکات حقوقی ضروری در معامله ملک مشاع

معامله ملک مشاع به دلیل ماهیت خاص خود، نیازمند توجه به نکات حقوقی ویژه ای است که می تواند از بروز مشکلات و دعاوی آتی جلوگیری کند. شناخت این نکات، برای هر خریدار و فروشنده ای حیاتی است.

حق شفعه در ملک مشاع

«حق شفعه» یکی از حقوق ویژه ای است که قانونگذار برای شرکای ملک مشاع در نظر گرفته است. این حق زمانی مطرح می شود که یک ملک مشترک (مشاع) تنها بین «دو نفر» شریک باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص «ثالثی» (غیر از شریک دیگر) بفروشد. در این حالت، شریک دیگر حق دارد با پرداخت همان مبلغی که شخص ثالث به فروشنده داده است، سهم فروخته شده را از شخص ثالث تملک کند و به این ترتیب، کل ملک را به صورت مفروز (مالکیت انحصاری) درآورد. این حق برای جلوگیری از ورود افراد غریبه به شراکت و حفظ انسجام مالکیت وضع شده است.

• شرایط اعمال: حق شفعه فقط در ملک غیرمنقول (مانند زمین یا خانه) و فقط زمانی که شرکا «دو نفر» باشند، قابل اعمال است. همچنین، فروش سهم به شخص ثالث باید به صورت «بیع» (خرید و فروش) باشد.
• فوریت: حق شفعه «فوری» است. یعنی شریک باید به محض اطلاع از معامله، به سرعت برای اعمال آن اقدام کند، در غیر این صورت، این حق از او سلب خواهد شد.
• اسقاط حق شفعه: شرکا می توانند با توافق یکدیگر، حق شفعه خود را به صورت کتبی و رسمی ساقط کنند.

افراز و تفکیک ملک مشاع

«افراز» و «تفکیک» دو مفهوم مرتبط اما متفاوت در زمینه املاک مشاع هستند که هدف هر دو، خارج کردن ملک از حالت اشاعه است.

• افراز: به معنای جدا کردن سهم هر یک از شرکا از یک ملک مشاع است، به گونه ای که هر شریک بتواند سهم خود را به صورت مستقل و مفروز تملک کند و سند جداگانه برای آن اخذ کند. افراز معمولاً زمانی صورت می گیرد که بین شرکا بر سر نحوه تقسیم ملک اختلاف وجود دارد و یا به صورت قهری (اجباری) توسط اداره ثبت یا دادگاه انجام می شود.
• تفکیک: به معنای تقسیم یک قطعه زمین بزرگ به قطعات کوچکتر است، بدون اینکه لزوماً هدف آن خارج کردن از حالت اشاعه باشد. تفکیک معمولاً با رضایت و توافق تمامی مالکان صورت می گیرد و سند مادر را به چند سند تفکیکی تبدیل می کند.
• اهمیت: قبل از معامله سهم مشاع، گاهی اوقات افراز یا تفکیک می تواند به شفافیت بیشتر معامله و جلوگیری از مشکلات آتی کمک کند، زیرا خریدار دقیقاً می داند که کدام بخش از ملک را خریداری می کند.
• مراحل: افراز می تواند از طریق اداره ثبت (در صورتی که ملک دارای سند رسمی باشد و بین شرکا اختلاف نباشد) یا از طریق دادگاه (در صورت وجود اختلاف یا عدم امکان افراز ثبتی) انجام شود.

تصرف در ملک مشاع

تصرف در ملک مشاع، چه از نظر حقوقی و چه از نظر مادی، نیازمند رعایت اصول خاصی است:

• تصرف حقوقی (نقل و انتقال): هر یک از شرکا می تواند سهم مشاع خود را به شخص دیگری منتقل کند یا بفروشد، بدون اینکه نیازی به کسب رضایت سایر شرکا باشد. این همان موردی است که قولنامه ملک مشاع برای آن تنظیم می شود.
• تصرف مادی (استفاده فیزیکی): برای هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع (مانند ساخت و ساز، اجاره دادن کل ملک، کاشت درخت، یا حتی استفاده انحصاری از بخشی از ملک)، نیاز به «رضایت تمامی شرکا» وجود دارد. در غیر این صورت، تصرف کننده ممکن است با دعوای خلع ید یا قلع و قمع بنا (در صورت ساخت و ساز) از سوی سایر شرکا مواجه شود.
• اهمیت در قولنامه: خریدار سهم مشاع باید از این موضوع آگاه باشد که صرف خرید سهم، به او حق تصرف مادی انحصاری در ملک را نمی دهد و برای استفاده از ملک، نیاز به توافق با سایر شرکا دارد.

خطرات و ریسک های خرید ملک مشاع

خرید ملک مشاع، می تواند با ریسک هایی همراه باشد که آگاهی از آن ها برای خریدار ضروری است:

• عدم همکاری سایر شرکا: ممکن است سایر مالکان مشاع برای همکاری در امور مربوط به ملک (مانند تعمیرات، مدیریت، یا حتی افراز) از خود تمایل نشان ندهند که منجر به مشکلات زیادی برای خریدار جدید خواهد شد.
• مشکلات دسترسی و بهره برداری: همانطور که ذکر شد، برای تصرف مادی نیاز به رضایت همه شرکا است. این موضوع می تواند دسترسی و بهره برداری خریدار از سهم خود را با چالش مواجه کند.
• دعاوی احتمالی: اختلافات بین شرکا بر سر مدیریت، تقسیم سود، هزینه ها و… می تواند منجر به دعاوی حقوقی طولانی و پرهزینه شود.
• حق شفعه: خطر اعمال حق شفعه توسط شریک دیگر، در صورتی که شرایط آن فراهم باشد و خریدار از آن بی اطلاع باشد.

اعتبار قولنامه عادی ملک مشاع

قولنامه عادی (که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت نرسیده باشد) بین طرفین امضاکننده، «معتبر» است و تعهدآور می باشد. یعنی طرفین ملزم به رعایت مفاد آن هستند و در صورت تخلف، طرف مقابل می تواند الزام او به انجام تعهد را از طریق مراجع قضایی پیگیری کند.

اما، قولنامه عادی در برابر «اشخاص ثالث» (افرادی غیر از خریدار و فروشنده) اعتبار کافی ندارد. به عنوان مثال، اگر فروشنده پس از امضای قولنامه عادی با یک نفر، همان سهم را به شخص دیگری (ثالث) به صورت رسمی در دفترخانه بفروشد، مالکیت به شخص ثالث منتقل می شود و خریدار اول تنها می تواند از فروشنده خسارت مطالبه کند (مگر اینکه بتواند اثبات کند معامله دوم با سوءنیت انجام شده است). به همین دلیل، تبدیل قولنامه به «سند رسمی» انتقال، از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.

مدارک مورد نیاز برای تنظیم قولنامه و انتقال سند ملک مشاع

برای تنظیم قولنامه و متعاقباً انتقال رسمی سند، جمع آوری مدارک زیر ضروری است:

• مدارک هویتی طرفین: اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده.
• مدارک مالکیت: اصل سند مالکیت (تک برگ یا منگوله دار).
• مدارک مربوط به وکالت، قیمومت، ولایت: در صورتی که معامله توسط نماینده قانونی انجام می شود.
• گواهی پایان کار و عدم خلاف: در صورت وجود بنا در ملک (برای استعلام از شهرداری).
• مفاصاحساب عوارض شهرداری: برای عوارض نوسازی و پسماند.
• مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال: از اداره دارایی.
• استعلامات ثبتی: برای اطمینان از عدم وجود رهن، بازداشت یا توقیف ملک.
• گواهی انحصار وراثت و تقسیم نامه (در صورت لزوم): اگر ملک به ارث رسیده و ورثه فروشنده هستند.
• قبوض پرداخت شده انشعابات: آب، برق، گاز، تلفن.
• کد پستی ملک.

آگاهی از حقوق شفعه، افراز، تفکیک و ماهیت تصرف در ملک مشاع، برای جلوگیری از اختلافات حقوقی آینده در معاملات این نوع املاک ضروری است و امنیت معامله را تا حد زیادی افزایش می دهد.

جمع بندی و توصیه های نهایی برای یک معامله امن

همانطور که در این مقاله به تفصیل بررسی شد، معامله ملک مشاع، به دلیل ماهیت خاص مالکیت آن، از پیچیدگی ها و ظرافت های حقوقی ویژه ای برخوردار است. تنظیم یک قولنامه دقیق و جامع، نه تنها یک اقدام پیشگیرانه است، بلکه پایه ای محکم برای یک انتقال مالکیت بی دردسر و قانونی محسوب می شود.

مفاهیم مالکیت مشاع، تفاوت قولنامه با مبایعه نامه، ارکان و بندهای ضروری قرارداد و نکات حقوقی پیرامون حق شفعه، افراز، و خطرات احتمالی، همگی نشان از اهمیت آگاهی و دقت در این نوع معاملات دارند. یک قولنامه صحیح، تمامی تعهدات و انتظارات طرفین را به وضوح مشخص می کند و از بروز اختلافات آتی جلوگیری می نماید. این سند، به عنوان یک تعهد اولیه، به خریدار و فروشنده اطمینان می دهد که مسیر معامله به سمت انتقال رسمی و قطعی در حال حرکت است.

برای تضمین یک معامله امن و موفق، موارد زیر را همواره مدنظر قرار دهید:

• مطالعه دقیق و جزء به جزء: قبل از امضای هر سندی، تمامی بندهای قولنامه را با دقت و حوصله بخوانید و از درک کامل مفاد آن اطمینان حاصل کنید. هرگونه ابهام یا سوال را پیش از امضا برطرف نمایید.
• احراز هویت و مالکیت: هویت طرف مقابل را با مدارک شناسایی معتبر مطابقت دهید و از مالکیت قانونی فروشنده بر سهم مشاع مورد معامله اطمینان حاصل کنید. استعلام ثبتی از ملک، از ضروریات است.
• مشورت با متخصص: در معاملات املاک، به خصوص املاک مشاع، مشورت با یک وکیل متخصص ملکی یا کارشناس حقوقی خبره، می تواند شما را از دام های حقوقی و مشکلات احتمالی نجات دهد. یک مشاوره حقوقی تخصصی، ارزش سرمایه گذاری شما را دارد.
• دقت در جزئیات ملک: تمامی مشخصات ملک، سهم مشاع، توابع و لواحق آن را به دقت در قولنامه درج کنید. ابهامات در این بخش، می تواند منشأ اصلی اختلافات شود.
• تضمینات و وجه التزام: برای هر یک از تعهدات مهم، ضمانت اجرا و وجه التزام مناسب و منطقی تعیین کنید تا طرفین به اجرای تعهدات خود پایبند باشند.
• عدم اسقاط کامل خیارات: توصیه می شود از اسقاط کامل و یکجای تمامی خیارات، به ویژه خیار تدلیس (فریب) و خیار غبن فاحش (ضرر بسیار زیاد)، خودداری کنید تا در صورت بروز مشکلات جدی، راه های قانونی برای احقاق حق باقی بماند.
• تبدیل به سند رسمی در اسرع وقت: قولنامه تنها یک تعهد است. اولویت اصلی شما باید تبدیل آن به سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی باشد تا مالکیت شما به طور کامل و در برابر اشخاص ثالث نیز تثبیت شود.

با رعایت این توصیه ها و دانش کافی در مورد نکات حقوقی، می توانید با اطمینان خاطر بیشتری در مسیر خرید یا فروش ملک مشاع قدم بردارید و از یک معامله امن و موفق بهره مند شوید. به یاد داشته باشید که در دنیای حقوقی پیچیده امروز، پیشگیری همیشه بهتر از درمان است.