نمونه درخواست افراز ملک ورثه ای

نمونه درخواست افراز ملک ورثه ای، سندی رسمی است که برای جدا کردن سهم هر یک از وراث از یک ملک مشاع (ملکی که مالکیت آن بین چند نفر تقسیم شده است) به مراجع قانونی ارائه می شود. این درخواست زمانی ضرورت پیدا می کند که ورثه بر سر نحوه تقسیم ملک به توافق نرسیده باشند یا قصد جداسازی سهم خود را برای تصرف مستقل یا فروش داشته باشند.

مواجه شدن با ملک ورثه ای، چه بسا با چالش های حقوقی و اداری متعددی همراه است. یکی از رایج ترین این چالش ها، زمانی بروز می کند که وراث قصد دارند سهم خود را از یک ملک مشاع جدا کرده و به صورت مستقل در اختیار داشته باشند یا آن را به فروش برسانند. این فرآیند که در اصطلاح حقوقی افراز ملک ورثه ای نامیده می شود، نیازمند آگاهی کامل از مراحل قانونی، مدارک مورد نیاز و به ویژه نحوه تنظیم یک درخواست صحیح و قابل قبول است. عدم آشنایی با این جزئیات می تواند به اتلاف وقت، انرژی و حتی تحمیل هزینه های اضافی منجر شود.

در این راهنمای جامع، قصد داریم شما را با تمامی جنبه های مرتبط با درخواست افراز ملک ورثه ای آشنا کنیم. از تعریف دقیق مفهوم افراز و تفاوت آن با سایر عملیات حقوقی گرفته تا شرایط، مدارک، مراحل گام به گام و به خصوص، ارائه نمونه های عملی درخواست که می توانید از آن ها بهره برداری کنید. اگر شما هم جزو وراثی هستید که قصد افراز سهم خود از ملک موروثی را دارید، این راهنما گام به گام شما را تا مقصد همراهی خواهد کرد و تلاش دارد تا به عنوان یک منبع مرجع، پاسخگوی تمامی سوالات شما در این زمینه باشد.

افراز ملک ورثه ای چیست؟ (درک جامع مفهوم)

افراز به معنای جدا کردن سهم هر یک از شرکا از مال مشاع است، به ویژه در مواردی که املاک موروثی بین چندین وارث به اشتراک گذاشته شده اند. این اقدام به هر یک از وراث امکان می دهد تا سهم خود را به صورت مستقل در اختیار داشته باشند و از حالت اشاعه (اشتراک) خارج شوند. افراز، راهکاری قانونی برای پایان دادن به مالکیت مشترک و ایجاد قطعات مجزا از یک ملک واحد است.

تعریف حقوقی افراز

در نظام حقوقی ایران، افراز عملیاتی است که به موجب آن، مال مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکا تقسیم و سهم هر فرد به طور مجزا مشخص می شود. هدف اصلی افراز، خاتمه دادن به وضعیت تشریک در مالکیت و اعطای مالکیت مستقل به هر یک از وراث بر بخش معینی از ملک است. این فرآیند می تواند به صورت توافقی بین وراث یا از طریق مراجع قانونی (اداره ثبت یا دادگاه) انجام شود.

تفاوت اساسی افراز با تفکیک و تقسیم ترکه

مفاهیم افراز، تفکیک و تقسیم ترکه در نگاه اول مشابه به نظر می رسند، اما هر یک دارای ماهیت، اهداف و مراجع رسیدگی متفاوتی هستند. درک این تفاوت ها برای انتخاب مسیر قانونی صحیح در مورد ملک ورثه ای ضروری است.

تفکیک ملک

تفکیک یک عملیات ثبتی است که به تقسیم یک ملک واحد به چندین قطعه و ایجاد سند مالکیت مجزا برای هر قطعه منجر می شود. این عملیات بدون توجه به سهم شرکا یا مالکیت مشاع انجام می گیرد. به عنوان مثال، یک قطعه زمین بزرگ می تواند به چند قطعه کوچکتر تفکیک شود، صرف نظر از اینکه چند نفر مالک آن هستند یا سهم هر کدام چقدر است. تفکیک بیشتر در پروژه های ساخت و ساز یا برای فروش بخش های کوچکتر یک ملک بزرگ کاربرد دارد و لزوماً به معنای پایان دادن به حالت اشاعه نیست؛ بلکه ممکن است پس از تفکیک، هر قطعه همچنان بین چند نفر مشاع بماند. مرجع رسیدگی به درخواست تفکیک، اداره ثبت اسناد و املاک است.

تقسیم ترکه

تقسیم ترکه شامل تقسیم تمامی اموال منقول و غیرمنقول متوفی بین وراث است. این فرآیند گسترده تر از افراز ملک است و علاوه بر املاک، سایر دارایی های متوفی مانند حساب های بانکی، سهام، خودرو و اثاثیه را نیز در بر می گیرد. افراز ملک، یکی از زیرمجموعه های تقسیم ترکه است که صرفاً به تقسیم اموال غیرمنقول (ملک) اختصاص دارد. در تقسیم ترکه، ابتدا باید گواهی حصر وراثت اخذ شده و سهم هر وارث از کل دارایی های متوفی مشخص شود. در صورت عدم توافق وراث، این فرآیند از طریق دادگاه عمومی حقوقی انجام می پذیرد.

برای روشن تر شدن تفاوت ها، جدول زیر را ملاحظه فرمایید:

ویژگی	افراز	تفکیک	تقسیم ترکه
ماهیت	جدا کردن سهم هر یک از شرکا از مال مشاع (پایان اشاعه)	تقسیم یک ملک واحد به قطعات کوچکتر و مجزا	تقسیم تمامی اموال متوفی (منقول و غیرمنقول) بین وراث
هدف اصلی	اعطای مالکیت مستقل به هر شریک بر سهم خود	ایجاد قطعات جدید و سند مجزا برای هر قطعه	پایان دادن به حالت اشاعه و تملک مشترک بر کلیه اموال ورثه
مرجع رسیدگی	اداره ثبت (در صورت عدم وجود اختلاف و محجور) یا دادگاه	اداره ثبت اسناد و املاک	دادگاه عمومی حقوقی (پس از گواهی حصر وراثت)
خروجی	سند مالکیت مجزا برای هر سهم افراز شده	سند مالکیت جدید برای هر قطعه تفکیک شده	تقسیم تمامی اموال (نقد، منقول و غیرمنقول) و پایان یافتن ترکه
مبنای تقسیم	سهم الارث هر وارث یا سهم هر شریک	قوانین شهرسازی و ضوابط ثبتی	قوانین ارث و سهم الارث قانونی هر وارث

دلایل و اهمیت افراز ملک ورثه ای

افراز ملک ورثه ای از جهات مختلفی حائز اهمیت است و دلایل متعددی برای اقدام به آن وجود دارد:

• پایان دادن به حالت اشاعه: مهم ترین دلیل افراز، خاتمه دادن به وضعیت مالکیت مشترک است. تا زمانی که ملک مشاع باشد، هر یک از وراث بدون اجازه سایرین نمی توانند در آن تصرفی انجام دهند، که این خود منبع اختلافات فراوان است.
• امکان تصرف مستقل: با افراز، هر وارث می تواند سهم خود را به صورت مستقل اداره و در آن تصرف کند، بدون اینکه نیازی به کسب اجازه از سایرین باشد.
• فروش آسان تر سهم: فروش یک سهم مشاع از ملک، دشوارتر از فروش یک ملک مستقل است. با افراز، هر وارث می تواند سهم جدا شده خود را به راحتی و با قیمت بهتری در بازار عرضه کند.
• جلوگیری از اختلافات آتی: افراز، اختلافات احتمالی در آینده را بر سر نحوه استفاده، اجاره دادن یا نگهداری ملک به حداقل می رساند.
• امکان ساخت و ساز و توسعه: در برخی موارد، وراث قصد دارند در سهم خود ساخت و ساز انجام دهند. افراز این امکان را فراهم می آورد.

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز ملک ورثه ای: اداره ثبت یا دادگاه؟

یکی از اولین و مهمترین گام ها در فرآیند افراز ملک ورثه ای، تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست است. این مرجع می تواند اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه عمومی حقوقی باشد که هر کدام شرایط خاص خود را دارند.

صلاحیت اداره ثبت

اداره ثبت اسناد و املاک، مرجع اصلی و ابتدایی برای رسیدگی به درخواست افراز املاک است، اما صلاحیت آن مشروط به وجود شرایط خاصی است:

• سابقه ثبتی ملک: ملک مورد تقاضای افراز حتماً باید دارای سابقه ثبتی باشد؛ یعنی برای آن سند مالکیت رسمی صادر شده باشد.
• عدم وجود محجور یا غایب: تمامی وراث باید دارای اهلیت قانونی باشند؛ به عبارت دیگر، هیچ یک از وراث نباید محجور (مانند صغیر، مجنون، سفیه) یا غایب مفقودالاثر باشند که نیاز به قیم یا وکیل قهری دارند. در صورت وجود محجور یا غایب، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی ندارد.
• عدم وجود اختلاف در اصل مالکیت: بین وراث بر سر اصل مالکیت ملک یا میزان سهام، اختلافی وجود نداشته باشد. در صورت بروز اختلاف، موضوع باید در دادگاه حل و فصل شود.
• وجود سند مالکیت رسمی: ملک باید دارای سند مالکیت رسمی باشد. املاک بدون سند رسمی یا با اسناد عادی، قابل افراز در اداره ثبت نیستند.

روند کلی در اداره ثبت شامل ارائه درخواست کتبی، بررسی مدارک، استعلامات لازم (مانند شهرداری)، ارجاع به کارشناس نقشه برداری و در نهایت، صدور رای به افراز یا گواهی عدم افراز است.

صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی

در صورتی که شرایط لازم برای رسیدگی به درخواست افراز در اداره ثبت فراهم نباشد، مرجع صالح، دادگاه عمومی حقوقی است. موارد زیر از جمله شرایطی هستند که دادگاه صلاحیت رسیدگی پیدا می کند:

• وجود محجور یا غایب در میان وراث: این مهمترین شرط است. اگر حتی یکی از وراث صغیر، مجنون، سفیه یا غایب باشد، پرونده باید در دادگاه مطرح شود تا حقوق آن ها توسط قیم یا وکیل قهری رعایت گردد.
• اختلاف در اصل مالکیت یا میزان سهام: اگر وراث در مورد اینکه چه کسی مالک است یا سهم هر یک چقدر است، اختلاف داشته باشند، دادگاه باید به این اختلافات رسیدگی کند.
• عدم امکان افراز توسط اداره ثبت و صدور گواهی عدم افراز: در مواردی که اداره ثبت به دلیل ماهیت ملک یا عدم رعایت ضوابط شهرسازی، امکان افراز را تشخیص ندهد و گواهی عدم افراز صادر کند، وراث می توانند برای درخواست دستور فروش و تقسیم ثمن به دادگاه مراجعه کنند.
• درخواست همزمان تقسیم ترکه: اگر ورثه بخواهند علاوه بر افراز ملک، سایر دارایی های متوفی را نیز تقسیم کنند (تقسیم ترکه)، باید به دادگاه مراجعه کنند.

روند کلی در دادگاه شامل تقدیم دادخواست افراز (یا تقسیم ترکه) در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، ارجاع به شعبه، تعیین جلسه رسیدگی، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی و نقشه برداری، و در نهایت صدور حکم قطعی افراز یا دستور فروش است.

برای تصمیم گیری سریع در مورد مرجع صالح، به فلوچارت زیر توجه کنید:

1. آیا تمامی وراث دارای اهلیت قانونی هستند و هیچ محجور یا غایبی در میانشان نیست؟
2. آیا بین وراث اختلافی بر سر اصل مالکیت یا میزان سهام وجود ندارد؟
3. آیا ملک دارای سابقه ثبتی و سند مالکیت رسمی است؟

اگر پاسخ هر سه سوال بله است، مرجع صالح «اداره ثبت» است. در غیر این صورت، مرجع صالح «دادگاه عمومی حقوقی» خواهد بود.

شرایط و ضوابط قابلیت افراز ملک ورثه ای

افراز هر ملکی امکان پذیر نیست و ملک ورثه ای برای اینکه قابلیت افراز داشته باشد، باید دارای شرایط و ضوابط خاصی باشد. این شرایط عمدتاً برای حفظ حقوق وراث، جلوگیری از تضرر آن ها و رعایت مقررات شهرسازی و ثبتی وضع شده اند.

شرایط ضروری برای افراز

پیش از اقدام برای افراز، باید مطمئن شوید که ملک شما واجد شرایط زیر است:

• عدم وجود سند معارض: ملک مورد نظر نباید دارای سند معارض باشد. سند معارض به سندی اطلاق می شود که با سند رسمی ملک شما در تعارض بوده و حق مالکیت را مورد تردید قرار دهد. تا زمانی که وضعیت سند معارض روشن نشود، امکان افراز وجود ندارد.
• ملک وقفی نباشد (مگر با شرایط خاص): املاک وقفی اصولاً قابل افراز نیستند، مگر در موارد بسیار خاص و با اجازه مراجع ذیصلاح و طبق قوانین اوقاف. مالکیت وقف بر ملک، اجازه تقسیم آن بین افراد را نمی دهد.
• قابلیت تقسیم ملک بدون ضرر به سایر وراث یا کاهش شدید ارزش ملک: مهمترین شرط این است که افراز ملک نباید موجب تضرر قابل توجه به سایر وراث شود یا ارزش کلی ملک را به شدت کاهش دهد. به عنوان مثال، اگر با تقسیم ملک، هیچ یک از قطعات به صورت مفید و قابل استفاده باقی نمانند یا ارزش آن ها به شدت افت کند، افراز امکان پذیر نخواهد بود.
• رعایت حداقل نصاب تفکیک و ضوابط شهرسازی پس از افراز: قطعات حاصل از افراز باید از نظر متراژ و ابعاد، حداقل نصاب تفکیک تعیین شده توسط شهرداری و سایر ضوابط شهرسازی (مانند گذر، کاربری و …) را رعایت کنند. اگر تقسیم منجر به ایجاد قطعاتی شود که کوچکتر از حداقل مجاز برای ساخت و ساز یا کاربری مورد نظر باشند، افراز انجام نخواهد شد.
• یکسان بودن ارزش قطعات پس از تقسیم (یا جبران تفاوت ارزش): در حالت ایده آل، قطعات افراز شده باید از نظر ارزش تقریبا یکسان باشند. اگر به دلیل موقعیت، دسترسی یا سایر عوامل، ارزش قطعات متفاوت باشد، وراثی که سهم با ارزش تری دریافت می کنند، باید تفاوت ارزش را به سایر وراث بپردازند.

مواردی که ملک قابلیت افراز ندارد (ملک غیر قابل افراز)

در برخی شرایط، ملک ورثه ای به هیچ عنوان قابلیت افراز ندارد و این موضوع توسط مرجع رسیدگی (اداره ثبت یا دادگاه) اعلام خواهد شد:

• ماهیت ذاتی ملک: برخی املاک ذاتاً قابل تقسیم نیستند. به عنوان مثال، یک واحد آپارتمان کوچک، یک چاه آب، یا یک موتورخانه که تقسیم آن منجر به از بین رفتن کاربری اصلی آن می شود، نمی تواند افراز شود.
• کاهش شدید ارزش ملک در صورت تقسیم: اگر با تقسیم ملک، ارزش هر یک از سهم ها به قدری کاهش یابد که برای هیچ یک از وراث توجیه اقتصادی نداشته باشد، ملک غیر قابل افراز شناخته می شود.
• عدم رعایت حداقل متراژ و ضوابط شهرداری: همانطور که اشاره شد، اگر قطعات حاصل از افراز کمتر از حداقل متراژ تعیین شده توسط شهرداری و قوانین منطقه بندی باشند، افراز انجام نمی گیرد. این امر برای جلوگیری از ایجاد قطعات غیر قابل استفاده و نامناسب از نظر شهرسازی است.
• وجود موانع قانونی یا ثبتی: مانند وجود محدودیت های قانونی، اراضی دولتی، یا ملک در طرح های عمومی و دولتی.

راهکار در صورت عدم قابلیت افراز

اگر ملک ورثه ای قابلیت افراز نداشته باشد، به این معنی نیست که وراث نمی توانند به حقوق خود دسترسی پیدا کنند. در این حالت، راهکار جایگزین به شرح زیر است:

اداره ثبت در صورت عدم قابلیت افراز، «گواهی عدم افراز» صادر می کند. با در دست داشتن این گواهی، ورثه می توانند به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کرده و «درخواست دستور فروش ملک مشاع» را مطرح کنند. دادگاه پس از بررسی، دستور فروش ملک را صادر می کند و ملک از طریق مزایده به فروش می رسد. سپس، وجه حاصل از فروش به نسبت سهم الارارث هر یک از وراث بین آن ها تقسیم می شود. این راهکار، تضمین می کند که حقوق مالی هیچ یک از وراث تضییع نخواهد شد، حتی اگر تقسیم فیزیکی ملک امکان پذیر نباشد.

در مواردی که ملک ورثه ای قابلیت افراز نداشته باشد، وراث می توانند با اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت، به دادگاه مراجعه کرده و دستور فروش ملک و تقسیم ثمن آن را درخواست نمایند.

مراحل گام به گام درخواست افراز ملک ورثه ای

فرآیند درخواست افراز ملک ورثه ای، چه از طریق اداره ثبت و چه از طریق دادگاه، شامل مراحل مشخصی است که رعایت دقیق آن ها برای موفقیت پرونده ضروری است. در ادامه به صورت گام به گام به این مراحل می پردازیم.

مرحله ۱: تهیه گواهی حصر وراثت

اولین و اساسی ترین گام در هرگونه اقدام حقوقی مربوط به ارث، اخذ گواهی حصر وراثت است. این گواهی سندی رسمی است که توسط شورای حل اختلاف صادر می شود و شامل اطلاعات حیاتی زیر است:

• نام و مشخصات کامل متوفی.
• نام و مشخصات تمامی وراث قانونی متوفی.
• میزان سهم الارث هر یک از وراث بر اساس قانون.

مدارک لازم برای اخذ گواهی حصر وراثت معمولاً شامل شناسنامه و کارت ملی متوفی و تمامی وراث، گواهی فوت، عقدنامه یا سند ازدواج متوفی (در صورت وجود همسر)، و استشهادیه محضری (با امضای حداقل سه شاهد که وراث را تایید کنند) می باشد. بدون این گواهی، هیچ اقدام قانونی برای افراز یا تقسیم ترکه امکان پذیر نیست.

مرحله ۲: اقدام از طریق اداره ثبت (در صورت احراز شرایط)

پس از اخذ گواهی حصر وراثت، اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد و هیچ یک از وراث محجور یا غایب نباشند و اختلافی نیز در مالکیت وجود نداشته باشد، می توانید از طریق اداره ثبت اقدام کنید.

آماده سازی مدارک

ابتدا باید تمامی مدارک لازم را که در بخش های بعدی به تفصیل اشاره خواهد شد، جمع آوری و آماده کنید.

تنظیم درخواست کتبی افراز

باید یک درخواست کتبی دقیق و کامل برای افراز ملک به اداره ثبت محل وقوع ملک تهیه کنید. این درخواست باید شامل مشخصات کامل متقاضی، متوفی، ملک، سایر وراث و خواسته های شما باشد. نمونه درخواست افراز ملک ورثه ای به اداره ثبت در ادامه این مقاله ارائه خواهد شد.

تقدیم درخواست

درخواست کتبی همراه با تمامی مدارک پیوست به واحد ثبتی مربوط به محل وقوع ملک ارائه می شود. معمولاً در بخش ثبت و املاک یا واحد افراز و تفکیک اداره ثبت. در این مرحله، شماره و تاریخ ثبت به پرونده شما اختصاص داده می شود.

روند اداری

اداره ثبت پس از دریافت درخواست، مدارک را بررسی می کند. این بررسی شامل استعلامات لازم از مراجع ذیصلاح مانند شهرداری (برای بررسی کاربری، ضوابط ساخت و ساز و طرح های شهری)، دارایی (برای مفاصا حساب مالیاتی)، و سایر نهادهای مربوطه است. سپس، پرونده برای نقشه برداری به کارشناس نقشه برداری اداره ثبت یا کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می شود تا امکان افراز ملک و تعیین دقیق سهم هر وارث از نظر فنی بررسی شود.

صدور رای

بر اساس گزارش کارشناس و بررسی های انجام شده، اداره ثبت یکی از دو رای زیر را صادر می کند:

• رای به افراز: در صورت امکان افراز و رعایت تمامی ضوابط، رای به افراز صادر شده و پس از آن، سند مالکیت مجزا برای سهم هر وارث صادر می شود.
• گواهی عدم افراز: در صورت عدم امکان افراز (به دلایل ماهیتی، فنی، یا عدم رعایت ضوابط)، گواهی عدم افراز صادر می شود. با این گواهی، وراث می توانند به دادگاه مراجعه کنند.

مرحله ۳: اقدام از طریق دادگاه (در صورت احراز شرایط یا اعتراض)

در صورتی که شرایط رسیدگی در اداره ثبت فراهم نباشد (مثلاً وجود محجور یا غایب)، یا به رای اداره ثبت اعتراض داشته باشید، باید از طریق دادگاه اقدام کنید.

تنظیم دادخواست افراز یا تقسیم ترکه

با کمک یک وکیل یا با استفاده از نمونه های موجود، دادخواست افراز ملک ورثه ای یا دادخواست تقسیم ترکه را تنظیم کنید. دادخواست باید شامل خواهان (وارث یا وراث درخواست کننده)، خوانده (سایر وراث)، خواسته (صدور حکم افراز ملک مشاع یا تقسیم ترکه)، بهای خواسته، دلایل و منضمات، و شرح کامل موضوع باشد. نمونه دادخواست افراز ملک ورثه ای به دادگاه نیز در ادامه مقاله آورده شده است.

ثبت دادخواست

دادخواست تنظیم شده را باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه ارسال کنید. در این مرحله، هزینه های دادرسی مربوطه پرداخت می شود.

روند قضایی

پس از ثبت، دادخواست به یکی از شعب دادگاه عمومی حقوقی ارجاع داده می شود. دادگاه پس از بررسی اولیه، وقت رسیدگی تعیین می کند و طرفین را به جلسه دادرسی دعوت می نماید. در صورت لزوم، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری (نقشه بردار و ارزیاب) ارجاع می دهد تا وضعیت ملک و امکان افراز آن را بررسی و نظر کارشناسی خود را ارائه دهد.

صدور حکم

پس از طی جلسات رسیدگی و بررسی گزارش کارشناسی، دادگاه حکم قطعی افراز (در صورت امکان تقسیم) یا دستور فروش ملک (در صورت عدم امکان افراز) را صادر می کند. حکم صادره قابل تجدیدنظر و فرجام خواهی در مراجع بالاتر است.

مدارک لازم برای درخواست افراز ملک ورثه ای (فهرست کامل و دقیق)

برای پیشبرد صحیح و سریع فرآیند درخواست افراز ملک ورثه ای، جمع آوری و ارائه کامل و دقیق مدارک زیر ضروری است. عدم ارائه هر یک از این مدارک می تواند باعث تأخیر یا رد درخواست شما شود:

• اصل و کپی گواهی حصر وراثت: این سند، نام و مشخصات تمامی وراث و سهم الارث هر یک را تعیین می کند. بدون این گواهی، هیچ اقدامی ممکن نیست.
• اصل و کپی سند مالکیت رسمی ملک مورد افراز: یا بنچاق و اسناد مربوط به ملک که نشان دهنده مالکیت متوفی بر ملک است. در صورت سند تک برگ، ارائه کپی آن کافی است.
• تصویر مصدق (کپی برابر اصل) سند مالکیت: معمولاً ۳ نسخه کپی برابر اصل از سند مالکیت لازم است.
• نقشه UTM ملک: نقشه ای که موقعیت دقیق جغرافیایی ملک را بر اساس سیستم مختصات UTM نمایش می دهد. این نقشه باید توسط مهندس نقشه بردار دارای صلاحیت (مورد تایید سازمان نقشه برداری کشور) تهیه و مهر و امضا شده باشد.
• کروکی تفکیکی (در صورت نیاز به پیشنهاد تقسیم اولیه): در صورتی که وراث توافقی اولیه برای نحوه تقسیم داشته باشند، می توانند کروکی تفکیکی پیشنهادی خود را توسط نقشه بردار تهیه کرده و ضمیمه درخواست کنند.
• تصویر برابر اصل شناسنامه و کارت ملی تمامی وراث: برای احراز هویت و تأیید مشخصات هر یک از مالکان مشاع.
• پایان کار و پروانه ساخت (در صورت وجود بنا در ملک): اگر ملک دارای ساختمان است، برای بررسی تطابق بنا با ضوابط شهرداری و پایان کار قانونی آن.
• مفاصا حساب دارایی و سایر عوارض قانونی ملک: شامل مالیات بر ارث (در صورت لزوم)، عوارض شهرداری و سایر بدهی های مرتبط با ملک.
• درخواست کتبی افراز (یا دادخواست قضایی): همانطور که در بخش نمونه ها به تفصیل شرح داده خواهد شد، این درخواست باید به صورت رسمی و با رعایت اصول حقوقی تنظیم شود.
• وکالتنامه (در صورت اقدام توسط وکیل): اگر یکی از وراث یا تمامی آن ها از طریق وکیل اقدام می کنند، ارائه وکالتنامه معتبر الزامی است.
• رسید پرداخت هزینه های مربوطه: شامل هزینه های دادرسی، کارشناسی، کپی مدارک، و سایر هزینه های اداری.

نمونه درخواست افراز ملک ورثه ای (بخش اصلی و متمایز کننده محتوا)

یکی از مهم ترین بخش های فرآیند افراز ملک ورثه ای، تنظیم دقیق و صحیح درخواست است. دقت در نگارش این درخواست، هم در اداره ثبت و هم در دادگاه، نقش بسزایی در پیشبرد پرونده و جلوگیری از تأخیر یا اشکالات حقوقی دارد. در این بخش، نمونه های عملی درخواست افراز ملک ورثه ای را برای هر دو مرجع ارائه می دهیم و نکات کلیدی در تنظیم آن ها را شرح می دهیم. توجه داشته باشید که این نمونه ها صرفاً قالب های کلی هستند و باید با اطلاعات خاص پرونده شما تکمیل و در صورت لزوم با مشاوره حقوقی، ویرایش شوند.

نمونه ۱: فرم درخواست افراز ملک ورثه ای به اداره ثبت (قابل استفاده و ویرایش)

این نمونه برای مواردی کاربرد دارد که تمامی شرایط لازم برای رسیدگی در اداره ثبت فراهم است (عدم وجود محجور یا غایب، عدم اختلاف در مالکیت، سابقه ثبتی ملک).

تاریخ: [تاریخ تکمیل درخواست]
شماره: [شماره ثبت دفتر اندیکاتور اداره ثبت پس از تقدیم]
پیوست: [تعداد و نوع مدارک پیوستی]

ریاست محترم اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان محل وقوع ملک]

موضوع: درخواست افراز سهم الارث از ملک مشاعی ورثه ای

با سلام و احترام؛
احتراماً به استحضار می رساند که متوفی شادروان [نام و نام خانوادگی متوفی]، فرزند [نام پدر متوفی]، به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه متوفی]، در تاریخ [تاریخ فوت متوفی]، در [محل فوت متوفی] دار فانی را وداع گفته اند. اینجانبان، [نام و نام خانوادگی متقاضی ۱] فرزند [نام پدر متقاضی ۱]، به شماره ملی [شماره ملی متقاضی ۱] و [نام و نام خانوادگی متقاضی ۲] فرزند [نام پدر متقاضی ۲]، به شماره ملی [شماره ملی متقاضی ۲] (و سایر متقاضیان در صورت وجود) به موجب گواهی حصر وراثت شماره [شماره گواهی حصر وراثت] صادره از شعبه [شماره شعبه] شورای حل اختلاف [نام شهرستان]، جزو وراث قانونی آن مرحوم می باشیم.

یکی از املاک موروثی آن مرحوم، ملک مشاعی به مشخصات زیر می باشد:
پلاک ثبتی اصلی: [شماره پلاک اصلی]
پلاک ثبتی فرعی: [شماره پلاک فرعی]
بخش: [شماره بخش ثبتی]
مساحت تقریبی: [مساحت به متر مربع] متر مربع
آدرس دقیق ملک: [آدرس کامل ملک شامل استان، شهرستان، بخش، خیابان، کوچه، پلاک]
شماره سند مالکیت: [شماره سند]
مشخصات وراث دیگر (غیر متقاضی):
۱. نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وارث دیگر ۱]، فرزند: [نام پدر وارث دیگر ۱]، شماره ملی: [شماره ملی وارث دیگر ۱]، سهم الارث: [میزان سهم الارث بر اساس گواهی حصر وراثت]
۲. نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وارث دیگر ۲]، فرزند: [نام پدر وارث دیگر ۲]، شماره ملی: [شماره ملی وارث دیگر ۲]، سهم الارث: [میزان سهم الارث بر اساس گواهی حصر وراثت]
(در صورت وجود وراث بیشتر، لیست را ادامه دهید)

با توجه به اینکه اینجانبان به عنوان وراث قانونی، قصد جداسازی سهم خود از ملک مشاع فوق الذکر را داریم و توافقی جامع در خصوص نحوه تقسیم فیزیکی ملک بین تمامی وراث حاصل نشده است، بدینوسیله تقاضای افراز و تعیین سهم هر یک از وراث از ملک موصوف را به آن اداره محترم تقدیم می داریم. لازم به ذکر است که ملک فاقد سند معارض بوده و هیچ یک از وراث محجور یا غایب نمی باشند و همچنین اختلافی در اصل مالکیت و میزان سهم الارث وجود ندارد.

خواسته:
صدور دستور جهت انجام مراحل قانونی افراز ملک مشاع فوق الذکر و تعیین سهم الارث هر یک از وراث و صدور سند مالکیت مجزا برای سهم افراز شده، مطابق با موازین قانونی و گزارش کارشناسی.

فهرست مدارک پیوست:
۱. اصل و تصویر مصدق گواهی حصر وراثت شماره [شماره گواهی حصر وراثت]
۲. اصل و تصویر مصدق سند مالکیت رسمی پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی/فرعی]
۳. تصویر برابر اصل شناسنامه و کارت ملی تمامی وراث
۴. نقشه UTM ملک (تایید شده توسط مهندس نقشه بردار صلاحیت دار)
۵. (در صورت وجود) کروکی تفکیکی پیشنهادی
۶. (در صورت وجود) گواهی پایان کار و پروانه ساختمانی
۷. (در صورت وجود) مفاصا حساب های مربوطه
۸. (در صورت وجود) وکالتنامه وکیل

با تشکر و تقدیم احترام

نام و نام خانوادگی متقاضی/وکیل: [نام و نام خانوادگی]
امضا:
آدرس: [آدرس پستی و شماره تماس متقاضی/وکیل]

توضیح جزء به جزء هر بخش:

• تاریخ، شماره، پیوست: این اطلاعات باید در زمان تکمیل یا تقدیم درخواست پر شوند.
• ریاست محترم اداره ثبت: نام شهرستان محل وقوع ملک را بنویسید.
• مقدمه: اطلاعات کامل متوفی، تاریخ و محل فوت و مرجع صدور گواهی حصر وراثت را درج کنید. سپس مشخصات متقاضی یا متقاضیان افراز را بیاورید.
• مشخصات ملک: تمامی اطلاعات ثبتی و آدرس دقیق ملک را به صورت کامل و دقیق از روی سند مالکیت استخراج و درج کنید.
• مشخصات وراث دیگر: نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی و سهم الارث تمامی وراث (حتی کسانی که درخواست افراز نداده اند) را با استناد به گواهی حصر وراثت ذکر کنید.
• شرح مختصر علت درخواست: به وضوح بیان کنید که چرا قصد افراز دارید و به عدم توافق وراث یا تمایل به جداسازی سهم اشاره کنید. همچنین تاکید کنید که شرایط لازم برای افراز در اداره ثبت (عدم وجود محجور/غایب و …) وجود دارد.
• خواسته: به روشنی بیان کنید که از اداره ثبت چه درخواستی دارید؛ یعنی افراز ملک و صدور سند مجزا.
• فهرست مدارک پیوست: تمامی مدارکی که همراه درخواست ارائه می کنید را به دقت لیست کنید.
• امضا و اطلاعات تماس: نام و نام خانوادگی، امضا و اطلاعات تماس متقاضی یا وکیل او ضروری است.

نمونه ۲: فرم دادخواست افراز ملک ورثه ای به دادگاه (کامل تر و با ادبیات قضایی)

این نمونه برای مواردی است که افراز ملک در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است (مثلاً وجود محجور یا غایب بین وراث، یا صدور گواهی عدم افراز توسط اداره ثبت).

دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وارث درخواست کننده]
نام پدر: [نام پدر وارث درخواست کننده]
شماره ملی: [شماره ملی وارث درخواست کننده]
آدرس: [آدرس کامل پستی خواهان]
شماره تماس: [شماره تماس خواهان]

خوانده/خواندگان:
۱. نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وارث ۱]
نام پدر: [نام پدر وارث ۱]
شماره ملی: [شماره ملی وارث ۱]
آدرس: [آدرس کامل پستی وارث ۱]
۲. نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وارث ۲]
نام پدر: [نام پدر وارث ۲]
شماره ملی: [شماره ملی وارث ۲]
آدرس: [آدرس کامل پستی وارث ۲]
(و سایر وراث به عنوان خوانده، با مشخصات کامل)

خواسته:
صدور حکم افراز سهم الارث اینجانب از ملک مشاعی ورثه ای پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی/فرعی] بخش [شماره بخش ثبتی] [نام شهرستان].

بهای خواسته:
غیرمالی (قابل تقویم نیست).

دلایل و منضمات:
۱. گواهی حصر وراثت شماره [شماره گواهی حصر وراثت] صادره از شعبه [شماره شعبه] شورای حل اختلاف [نام شهرستان].
۲. تصویر مصدق سند مالکیت رسمی ملک پلاک ثبتی فوق الذکر.
۳. تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان و خواندگان.
۴. (در صورت وجود) نقشه UTM و کروکی تفکیکی ملک.
۵. (در صورت وجود) گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] به شماره [شماره گواهی عدم افراز] و تاریخ [تاریخ گواهی عدم افراز].
۶. (در صورت وجود) وکالتنامه وکیل.

شرح خواسته:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]
با سلام و احترام؛
به استحضار می رساند که شادروان [نام و نام خانوادگی متوفی]، فرزند [نام پدر متوفی]، در تاریخ [تاریخ فوت متوفی] دار فانی را وداع نموده و وراث قانونی آن مرحوم، به شرح گواهی حصر وراثت پیوست، اینجانب خواهان و خواندگان فوق الذکر می باشیم.
یکی از اموال موروثی متوفی، یک قطعه ملک به مشخصات پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی/فرعی] بخش [شماره بخش ثبتی] [نام شهرستان] می باشد که سند مالکیت آن به نام مرحوم [نام متوفی] بوده و اکنون به صورت مشاعی در مالکیت وراث قرار دارد.
با توجه به اینکه اینجانب به عنوان یکی از وراث، قصد جداسازی و تصرف در سهم الارث خود را دارم، لیکن متأسفانه به دلیل [به عدم توافق وراث، یا وجود وارث محجور/غایب، یا عدم قابلیت افراز از سوی اداره ثبت اشاره کنید] امکان افراز ملک به صورت توافقی یا از طریق اداره ثبت مقدور نگردیده است.
[در صورت وجود محجور/غایب: لازم به ذکر است که خوانده ردیف [شماره ردیف خوانده]، آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خوانده]، به دلیل [صغیر بودن/مجنون بودن/غایب بودن] محجور/غایب محسوب می گردد و پرونده در صلاحیت آن مرجع محترم قرار دارد.]
[در صورت وجود گواهی عدم افراز: با توجه به گواهی عدم افراز شماره [شماره گواهی عدم افراز] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] که امکان افراز ثبتی را تأیید ننموده، اینجانب تقاضای صدور دستور فروش ملک و تقسیم ثمن حاصله را نیز به عنوان راهکار نهایی مطرح می نمایم.]
لذا با تقدیم این دادخواست و استناد به مواد قانونی مربوطه، از محضر آن مقام محترم قضایی استدعا دارم:
۱. صدور حکم افراز ملک مشاعی فوق الذکر و تعیین سهم الارث هر یک از وراث.
۲. در صورت عدم قابلیت افراز، صدور دستور فروش ملک و تقسیم ثمن حاصله بین وراث به نسبت سهم الارث هر یک.
۳. صدور دستور ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت انجام امور کارشناسی و تهیه نقشه تفکیکی.

با تشکر و تقدیم احترام

نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل: [نام و نام خانوادگی]
امضا:
تاریخ: [تاریخ تکمیل دادخواست]

توضیح تفاوت ها و نکات کلیدی در تنظیم هر دو نوع درخواست:

• ادبیات حقوقی: دادخواست قضایی از ادبیات رسمی تر و قضایی تری برخوردار است و باید با ساختار مشخص دادخواست های حقوقی تنظیم شود.
• خواهان و خوانده: در دادخواست دادگاه، درخواست کننده خواهان و سایر وراث خوانده نامیده می شوند و مشخصات کامل همه باید درج شود.
• خواسته: در دادگاه، خواسته باید دقیق و حقوقی باشد و شامل صدور حکم افراز و در صورت عدم امکان، دستور فروش و تقسیم ثمن باشد.
• دلایل و منضمات: در دادخواست، علاوه بر مدارک، باید به دلایل حقوقی درخواست (مانند گواهی حصر وراثت، سند مالکیت) نیز اشاره شود.
• شرح خواسته: این بخش، مهم ترین قسمت دادخواست است که در آن باید به تفصیل وضعیت ملک، سابقه مالکیت، فوت متوفی، وضعیت وراث و دلایل عدم امکان افراز توافقی یا ثبتی (در صورت لزوم) شرح داده شود. اشاره به وجود محجور یا گواهی عدم افراز در این بخش ضروری است.
• دقت در نگارش: در هر دو نمونه، رعایت دقت در نگارش، ارائه مستندات کامل، مشخص بودن خواسته، و استفاده از ادبیات رسمی و حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار است. هرگونه اشتباه می تواند به رد درخواست یا تأخیر در رسیدگی منجر شود.

هزینه های مرتبط با افراز ملک ورثه ای

فرآیند افراز ملک ورثه ای، شامل هزینه های مختلفی است که وراث باید از آن ها آگاه باشند. این هزینه ها بسته به اینکه از طریق اداره ثبت اقدام شود یا دادگاه، و همچنین بسته به پیچیدگی پرونده، می تواند متفاوت باشد. شناخت این هزینه ها به برنامه ریزی مالی کمک می کند.

• هزینه تهیه گواهی حصر وراثت: این هزینه شامل حق الزحمه شورای حل اختلاف برای صدور گواهی و هزینه های مربوط به نشر آگهی (در صورت نیاز به حصر وراثت نامحدود) و استشهادیه محلی است.
• هزینه کارشناسی (نقشه برداری، ارزیابی):
  • در اداره ثبت: هزینه کارشناسی نقشه برداری ملک برای تعیین سهم الارث و امکان افراز توسط کارشناس رسمی پرداخت می شود.
  • در دادگاه: علاوه بر نقشه برداری، ممکن است نیاز به کارشناسی ارزیابی ملک برای تعیین ارزش روز آن نیز باشد، به ویژه اگر قرار باشد ملک به فروش برسد یا تفاوت ارزش سهام جبران شود. این هزینه ها بر اساس تعرفه های مصوب کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود.
• هزینه های دادرسی: در صورت مراجعه به دادگاه، شامل حق الوکاله تمبر دادخواست است که بر اساس ارزش خواسته (در افراز معمولاً غیرمالی است) و تعرفه های قانونی محاسبه و در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت می شود.
• حق الوکاله وکیل (در صورت استخدام): اگر وراث تصمیم بگیرند از خدمات وکیل متخصص استفاده کنند، باید حق الوکاله وکیل را نیز پرداخت نمایند. این مبلغ بر اساس توافق طرفین و تعرفه های کانون وکلای دادگستری تعیین می شود.
• هزینه های جانبی: شامل هزینه های کپی و برابر اصل کردن مدارک، تهیه تمبر، پست، ایاب و ذهاب، و سایر هزینه های اداری.
• تقسیم هزینه ها بین وراث: معمولاً این هزینه ها به نسبت سهم الارث بین وراث تقسیم می شود، مگر اینکه توافق دیگری صورت گرفته باشد.

نکات حقوقی تکمیلی

فرآیند افراز ملک ورثه ای می تواند پیچیدگی های حقوقی خاص خود را داشته باشد. آگاهی از نکات تکمیلی و چالش های رایج، به وراث کمک می کند تا با دید بازتری به این مسیر قدم بگذارند و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.

اعتراض به رای افراز

رای صادره توسط اداره ثبت در خصوص افراز یا عدم افراز ملک، در صورتی که یکی از طرفین (وراث) به آن اعتراض داشته باشد، قابل اعتراض در دادگاه است. مهلت اعتراض به رای اداره ثبت معمولاً ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ رای است و باید دادخواست اعتراض به رای اداره ثبت به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم شود. همچنین، احکام صادره از دادگاه در خصوص افراز یا دستور فروش نیز مانند سایر احکام قضایی، قابل تجدیدنظرخواهی و در برخی موارد فرجام خواهی در مراجع بالاتر قضایی هستند.

افراز ملک دارای مستاجر یا در رهن

اگر ملک ورثه ای دارای مستاجر باشد، افراز آن اصولاً منعی ندارد، اما حقوق مستاجر تا پایان مدت اجاره محفوظ است و وراث نمی توانند پیش از انقضای مدت اجاره، مستاجر را از ملک خارج کنند. در صورت افراز، هر وارث مالک سهم خود می شود، اما قرارداد اجاره با قوت خود باقی است. در مورد ملکی که در رهن یا وثیقه قرار دارد، افراز بدون رضایت مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) امکان پذیر نیست. برای افراز چنین ملکی، ابتدا باید دین پرداخت شود و ملک از رهن خارج گردد، یا با رضایت مرتهن، رهن به سهم افراز شده منتقل شود.

نقش وکیل در فرآیند افراز

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اداری فرآیند افراز، بهره گیری از مشاوره و خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی و ارث، می تواند بسیار مفید و حتی ضروری باشد. وکیل می تواند در مراحل زیر به شما کمک کند:

• مشاوره حقوقی جامع و دقیق در مورد شرایط و امکان سنجی افراز.
• جمع آوری و آماده سازی صحیح مدارک.
• تنظیم دقیق و قانونی درخواست افراز یا دادخواست قضایی.
• پیگیری پرونده در اداره ثبت یا دادگاه.
• نمایندگی شما در جلسات دادرسی و مذاکره با سایر وراث.
• ارائه دفاعیات لازم در صورت بروز اختلاف یا اعتراض.

حضور وکیل می تواند به تسریع روند، کاهش خطاها و حفظ حقوق شما کمک شایانی کند.

مدت زمان فرآیند افراز

مدت زمان فرآیند افراز ملک ورثه ای به عوامل متعددی بستگی دارد و نمی توان زمان دقیقی برای آن مشخص کرد:

• مرجع رسیدگی: فرآیند در اداره ثبت معمولاً سریع تر از دادگاه است، مشروط بر اینکه شرایط لازم احراز شود.
• پیچیدگی پرونده: وجود اختلافات بین وراث، ماهیت پیچیده ملک (مثل چند کاربری بودن یا وجود بناهای متعدد)، نیاز به کارشناسی های متعدد، همگی می تواند زمان بر باشد.
• حجم کاری مراجع: حجم بالای پرونده ها در ادارات ثبت و دادگاه ها نیز بر سرعت رسیدگی تأثیرگذار است.
• مراجعه به وکیل: در بسیاری از موارد، استخدام وکیل متخصص می تواند به دلیل تسلط او به رویه ها و قوانین، فرآیند را تسریع بخشد.

به طور کلی، این فرآیند می تواند از چند ماه تا حتی چند سال به طول بیانجامد.

چه زمانی باید بجای افراز، تقسیم ترکه را درخواست کرد؟

انتخاب بین درخواست افراز و تقسیم ترکه به عوامل زیر بستگی دارد:

• هدف: اگر فقط قصد تقسیم یک یا چند ملک خاص را دارید، افراز کفایت می کند. اما اگر می خواهید تمامی اموال منقول و غیرمنقول متوفی (شامل حساب بانکی، خودرو، سهام، اثاثیه و …) را بین خود تقسیم کنید و پرونده ترکه را به طور کامل ببندید، باید درخواست تقسیم ترکه را مطرح کنید.
• وجود اختلاف گسترده: اگر وراث علاوه بر ملک، بر سر سایر اموال متوفی نیز اختلاف دارند، درخواست تقسیم ترکه جامع تر خواهد بود.
• وجود محجور/غایب: در صورت وجود محجور یا غایب، مرجع صالح دادگاه است و معمولاً طرح دعوای تقسیم ترکه، که افراز ملک یکی از بخش های آن است، راهکار مناسب تر است.

تصمیم گیری در این خصوص بهتر است با مشورت وکیل انجام شود تا مناسب ترین مسیر حقوقی برای پرونده شما انتخاب گردد.

نتیجه گیری

فرآیند درخواست افراز ملک ورثه ای، مسیری قانونی و پیچیده است که هدف آن پایان دادن به وضعیت مالکیت مشاع و اعطای سهم مستقل به هر یک از وراث است. در این مقاله، ما به تفصیل به تعریف افراز، تفاوت های آن با تفکیک و تقسیم ترکه، شرایط لازم برای قابلیت افراز، مراحل گام به گام اقدام از طریق اداره ثبت یا دادگاه، مدارک ضروری و نمونه های عملی درخواست پرداختیم.

یادآوری می شود که دقت در تنظیم درخواست، جمع آوری کامل و صحیح مدارک، و آگاهی از شرایط و ضوابط قانونی، کلید موفقیت در این فرآیند است. عدم توجه به هر یک از این جزئیات می تواند به تأخیر در روند یا بروز مشکلات حقوقی منجر شود.

با توجه به پیچیدگی های حقوقی افراز ملک ورثه ای و اهمیت بالای آن در حفظ حقوق وراث، برای اطمینان از صحت اقدامات و جلوگیری از هرگونه اشتباه احتمالی، توصیه قاطع می شود که حتماً از مشاوره حقوقی تخصصی وکلای با تجربه بهره مند شوید. یک وکیل متخصص می تواند شما را در تمامی مراحل، از تنظیم درخواست تا پیگیری پرونده در مراجع قضایی و ثبتی، همراهی کرده و به تسریع و صحت روند کمک شایانی کند.